Содержание договора как соглашения составляет совокупность согласованных его условий, составной частью которых принято выделять существенные условия. Проанализировав пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ можно прийти к выводу, что таковыми признаются все условия договора, которые требуют согласования, а при отсутствии соглашения хотя бы по одному из них договор признается незаключенным.
В соответствии с Гражданским кодексом существенными условиями любого договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. [10]
Таким образом, при заключении любого договора должно быть в первую очередь достигнуто соглашение о его предмете. Так, согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости (в том числе жилого помещения) условие о предмете договора считается согласованным, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Применительно к жилому помещению это означает, что в договоре должно быть указано расположение, например, квартиры в здании (путем указания номера квартиры и приложения к договору поэтажной экспликации здания). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Следующим существенным условием договора продажи жилого помещения согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене имущества, договор о ее продаже считается незаключенным.
Особое внимание следует обратить на статью 558 Гражданского кодекса, где установлены особенности продажи жилых помещений. А именно в пункте 1 этой статьи установлено специальное существенное условие, необходимое лишь для этого договора. Этим условием для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Предмет договора
В доктрине под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. [11] Таким образом, самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений, то есть понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права.
Общеизвестно, что наибольшую часть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляют договоры купли-продажи жилья, в основном в виде отдельных квартир. С учетом большой экономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюдения при заключении договоров продажи жилых помещений предписаний действующего законодательства, без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным. [12] Так, например, Гражданским кодексом установлено такое обязательное существенное условие как предмет договора продажи жилья.
В современной литературе распространено мнение о том, что предмет договора купли-продажи нельзя ограничивать одним лишь товаром, поскольку он также охватывает действия продавца по передаче и действия покупателя по его принятию и оплате. [13] Эта позиция основана на концепции О.С. Иоффе, согласно которой у любого правоотношения одновременно имеется три различных содержания:
· материальное
То есть само экономическое отношение, лежащее в основе договора.
· волевое
То есть воля государства, воплощенная в правовых нормах.
· юридическое
То есть наличие прав и обязанностей субъектов. [14]
В соответствии с этим могут быть выделены три различных объекта договора купли-продажи: материальный, волевой и юридический, в которых воплощается его предмет. [15]
Но в противовес данной позиции А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой разработали иную, главным вопросом в которой стал о том, что бы означало принятие на практике вышеизложенной концепции.
Состоит их позиция в следующем: "Включив в предмет договора купли продажи, наряду с товаром, также покупную цену, мы придали бы условию о цене существенный характер, которого оно на самом деле не имеет в обычных договорах продажи. (но они отмечают, что для отдельных разновидностей купли-продажи как, например, для договора продажи жилого помещения цена может быть включена отдельно в перечень существенных условий.) Понимая предмет договора как волевой объект (индивидуальную волю продавца и покупателя), мы перевели бы все сделки с пороками воли из категории недействительных в разряд незаключенных, лишив тем самым практического смысла многие нормы о недействительности сделок. Наконец, включение в предмет договора действий сторон по передаче товара и уплате денежной суммы совершенно размывает грань между заключением и исполнением договора. Таким образом широкая трактовка предмета договора купли-продажи весьма неудачна как с теоретической, так и с практической точек зрения". [16]
Естественно, в случае с договором продажи жилья основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия договора продажи жилого помещения может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "жилое помещение", являющегося частью недвижимого имущества. Общее определение недвижимости и перечень объектов, относящихся к ней, содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ. Там определено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и некоторое другое имущество. Помимо понятия "недвижимость" наше законодательство содержит такое понятие как "недвижимость в жилищной сфере", что имеет важное значение для определения предмета договора продажи жилья.
Особенность предмета договора купли-продажи жилья состоит в том, что он может охватываться большим количеством терминов, значение которых можно определить в соответствии с законодательством Российской Федерации.
· Недвижимость в жилищной сфере
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы. [17]
· жилое помещение
Анализ действующего гражданского, жилищного законодательства и юридической литературы позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" очень неоднозначен и имеет несколько толкований:
1) Жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей. [18]
2) Жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания. [19]
3) Жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. [20]
4) Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). [21]