Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы регулирования субаренды, и в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде. Место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.
Вместе с тем введение в действие части первой ГК РФ лишило подобную практику права на существование. Согласно п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, то есть для третьих лиц, в нашем случае - арендодателя[49].
При прекращении договора аренды арендатор должен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нормальным признается износ, который имеет место при обычном использовании имущества по договорам аренды такого имущества в течение такого же срока. В договоре аренды может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество должно быть капитально отремонтировано. Если согласно договору аренды имущество должно быть реконструировано, оно возвращается реконструированным.
В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 622). Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
2.3 Ответственность сторон по договору аренды
Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК) в ст. 622 ГК установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено.
При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.
Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за существенное нарушение договора аренды одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым. Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был подмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор был вынужден расторгнуть договор и срочно заключить новый договор на аренду другого помещения с более высокой арендной платой. Арендатор понес убытки в виде разницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершенной взамен сделке, а также убытки в виде порчи товара.
При нарушении условий договора аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие – управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности.
Прежде всего имеются в виду последствия, предусмотренные общими положениями об аренде и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества, в случаях:
непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель;
неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, непроизводства обязанной стороной капитального ремонта и др.
К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (см. п. 2 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (см. п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (см. п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614 ГК); удержание сумм из арендной платы (см. п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (см. п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (см. п. 1 ст. 612 ГК) и др.
Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.
Под договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.
По договору аренды существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.
Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.
В гражданском праве выделяют следующие разновидности договора аренды: прокат; аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).
В настоящее время правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. Появились новые виды договора аренды, такие как лизинг; по новому «зазвучал» договор аренды предприятия.
На наш взгляд к настоящему времени устранены все пробелы арендного законодательства, и для нормального развития арендных отношений нужно всего лишь создания экономических условий, и как вариант рыночного развития арендных отношений - принятие более упрощенной процедуры аренды государственного и общественного имущества.