Например, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным предприятием «Магазин № 92 «Невеста»», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения.
Постановлением кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.
Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 21 сентября 1992 г. № l71 «О разграничении государственной собственности на муниципальную то городским административно-территориальным образованиям Кемеровской области».
В примечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальную собственность города Кемерово независимо от ведомственной принадлежности встроенно-пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного питания, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста решения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора Кемеровской области.
Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 г. №343.
Данный перечень, в котором значился и объект, относящийся к предмету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уведомлен письмом от 12 марта 1993 г. № 4-353/9.
Ответчик 23 марта 1993 г. повторно направил Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области указанный перечень, в который был включен и спорный объект.
Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. №3020-1, они исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недельный срок со дня его регистрации. Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность по истечении двухмесячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации.
Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности основано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления кассационной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске[21].
Что касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правила закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.
Предмет любого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним и действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Учитывая специфику арендных правоотношений, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода являются соответствующие действия обязанных лиц. Объектом второго рода является имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Непотребляемость вещи относительна, поскольку она может постепенно изнашиваться в процессе эксплуатации, и, следовательно, потребляется практически любая вещь. Поэтому стоит говорить о непотребляемости вещей в пределах действия срока договора аренды.
Впрочем, об уменьшении стоимости, ценности, а тем самым и о потребляемости можно говорить применительно и к другим объектам, в том числе объектам интеллектуальной собственности. Причины и степень снижения ценности, в том числе рыночного значения этих объектов, могут быть различны, но также наблюдаются как у объектов авторских правоотношений, так и у изобретений и т. д.; подобное происходит прежде всего в силу факторов, лежащих за пределами самих указанных объектов (например, потому, что изменяются аксиологические критерии людей), однако и вещи люди оценивают не по некоей «объективной» ценности, а на основе личных представлений о значении данной вещи «для себя»[22].
П. 3 ст. 607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.
Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.
Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения.
Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.
В литературе отвергается возможность признать объектом договора аренды имущественные права, при этом в обоснование такой позиции обычно указывают на следующее: во-первых, правом нельзя владеть, во-вторых, для передачи прав должен применяться законодательно установленный институт перемены лиц в обязательстве (нормы гл. 24 ГК РФ), а не институт аренды. Однако подобная аргументация, как представляется, не слишком убедительна, поскольку оба обстоятельства не столь уж непреодолимы. Так, суть аренды имущественных прав состоит вовсе не во владении, а в пользовании, и потому невозможность владеть имущественным правом так же, как обычными вещами, не может служить принципиальным препятствием для признания имущественных прав объектом договора аренды. Что же касается указания законодателя использовать при уступке прав нормы гл. 24 ГК РФ, то следует учитывать их назначение для совершенно иной цели — полной, окончательной передачи права (меняется сторона правоотношения), а не для его временного предоставления. Поэтому представляется возможным вновь вернуться к вопросу о возможности признания имущественных прав потенциальным объектом арендных отношений[23].
Не могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора. Предмет договора аренды по общему правилу является единственным его существенным условием[24].
В юридической литературе это мнение оспаривается. Утверждают, что условия о сроке договора аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды, несмотря на то что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов[25]. С этим вряд ли можно согласиться. Условия договора, определяемые диспозитивной нормой права, являются обычными, а не существенными.