Ёмкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального рынка.
Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое.
Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:
- информацию об общем состоянии экономики;
- информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;
- объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;
- абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;
- состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.
Общие данные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как они:
1) обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости;
2) представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости;
3) формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.
Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденций, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.
Итак, отметим основные положения данного пункта:
Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости:
1) факторы государственного воздействия на рынок недвижимости;
2) общеэкономическая ситуация;
3) микроэкономическая ситуация;
4) социальное положение в регионе.
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:
- политическая ситуация в стране и регионах;
- общеэкономическая ситуация;
- состояние финансового рынка.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
1) По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская и многофункциональная недвижимость и т.д.)
2) По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3) По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Цель анализа рынка недвижимости обусловлена необходимостью решить следующие вопросы:
1) целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
2) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;
3) формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
4) о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
5) связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
2.2 Факторы, влияющие на цену и инвестиционную привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
На сегодняшний день инвестиции в недвижимость – одно из наиболее надежных и выгодных направлений вложения средств. Поэтому инвестирование в недвижимость привлекает все больше людей. Тот, кто сумеет правильно использовать предоставляемые этим активом возможности, сохранит и приумножит свои денежные средства и в перспективе обретет полную финансовую независимость.
В рамках данного параграфа предполагается решить две из поставленных задач. Это определение системы факторов, влияющих на цену, характеризующих инвестиционную привлекательность недвижимости и формализация их оценки. Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости необходимо выделить факторы или показатели, на основании которых будет производиться оценка. По мнению автора, факторы, влияющие на доходы от недвижимости, могут быть выделены на основе анализа составляющих параметров, попадающих в область изучения инвестора при вложении капитала в недвижимость. Причем конкретные характеристики могут повторяться, однако направления анализа будут разными. Эти параметры позволяют получить определенное информационное представление о недвижимости и условиях ее функционирования. Ниже приведены такие параметры.
1. Параметры описания недвижимости. Здесь изучается недвижимость как объект-вещь (параметры местоположения, физические и функциональные характеристики улучшений и участка земли) и недвижимость как объект права (субъект собственности, право и условия пользования объектом).
2. Направления анализа рынка недвижимости. Анализ проводится с целью получения представления об экономических условиях, сложившихся в районе расположения недвижимости. В рамках анализа изучается уровень цен, динамика сделок, маркетинговый период объектов и т.д.
3. Потребительские характеристики. По сравнению с описательными позволяют делать сравнения между объектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение, качества ремонта, выгодности планировки, наличия дополнительных услуг.
4. Факторы стоимости. В общем можно сказать, что стоимость недвижимости является отражением доходности, чем выше доходность, тем выше стоимость и наоборот. Поэтому исследование факторов стоимости является важным этапом анализа доходности недвижимости. Такие факторы объединяют в четыре группы: физические, социальные, экономические, административные.
5. Факторы процесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения организации бизнеса как конкретного предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы из перечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного рода ограничениям и потенциалу для эффективного расширения объекта.
Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости предлагается факторы, характеризующие недвижимость (от условий внешнего окружения до параметров самих улучшений).
Первоначально рассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность прилегающей территории и самого объекта недвижимости.
Физические характеристики: качество (состояние), проектное решение, возраст (время строительства) объекта. Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты в случае инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.
Ниже перечислены параметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время проведения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабления конструкций. Поэтому состояние необходимо определять с представителем по технической экспертизе зданий, который должен дать подробное качественное и количественное описание износа. Качество недвижимости также определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долговечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на предмет соответствия требованиям освещенности, сейсмоустойчивости, акустическим и теплотехническим характеристикам и т.д. влияет на возможности использования и эксплуатационные издержки объекта. Например, влияние толщины стен и конструкций окон на теплопотери здания.