Другим существенным условием договора продажи, передачи, аренды недвижимости является цена этого имущества. При отсутствии в договоре стоимости имущества договор считается незаключенным. Цена имущества может быть указана в рублях или в другой валюте, эквивалентной рублю. Если в договоре указывают сумму в евро или в долларах, то необходима оговорка, что сумма уплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, то установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В некоторых случаях в договоре указывают две стоимости: инвентарную, которую определило БТИ, и рыночную, которую устанавливают специализированная организация или стороны самостоятельно.
Независимая оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, жилые дома, квартиры, комнаты, офисные, складские и производственные помещения, земельные участки, и т.п. При подробной оценке зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; изучается состояние оцениваемого объекта, определяется износ всех основных конструкций.Окончательная стоимость объекта недвижимости будет устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.
Если предмет договора — жилое помещение, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, то существенным условием такого договора является перечень таких лиц с перечислением их прав на пользование продаваемым жильем. Необходимо помнить, что если раньше переход права собственности на жилое помещение не служил основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника, то в настоящий момент действует обратное. Члены семьи прежнего собственника теряют право пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не предусмотрено законом. В частности, если гражданин приобрел право пользования в силу завещательного отказа, то при переходе права собственности к другому лицу право пользования сохраняет силу.
В договоре необходимо указать, на основании чего продавцу принадлежит имущество. Если продавец получил недвижимое имущество в наследство, то таким основанием будет свидетельство о праве на наследство. Если продавец приобрел данное имущество по договору купли-продажи или дарения, то необходимы реквизиты договора (дата заключения, номер). Если данное имущество поступило в собственность продавца после 31 января 1998 года, то в договоре должно фигурировать свидетельство о праве собственности (дата выдачи, серия и номер).
Чтобы у сторон не возникало споров, кто понесет все расходы, связанные с государственной регистрацией договора, лучше конкретизировать этот пункт в договоре. Государственную пошлину за регистрацию перехода права от продавца к покупателю, как правило, платит сам покупатель. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о регистрации. Кроме того, сторона, которая необоснованно уклонялась от гос. регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В договоре нужно предусмотреть правовые последствия на случай расторжения договора. Напомним, что расторгнуть можно договор, который еще не исполнен до конца. Так, при продаже жилого дома, если стороны уже зарегистрировали договор купли-продажи, но государственная регистрация перехода права еще не состоялась, стороны еще могут расторгнуть договор. Предусмотреть правовые последствия на случай расторжения необходимо в связи с тем, что при расторжении договора стороны не вправе требовать того, что было исполнено по договору до момента расторжения (ст. 453 ГК РФ). Так, если покупатель передал деньги за квартиру до государственной регистрации договора, а после нее стороны решили расторгнуть договор, то в этом случае покупатель может просто не предусмотреть, что продавец не отдаст деньги, хотя последний вправе поступить именно так. Обязанность вернуть другой стороне все полученные по сделке материальные ценности (двойная реституция) возникает при признании сделки недействительной.
Прежде чем заключить договор, нелишне убедиться, что передаваемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности. Для этого лучше всего запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Даже если продавец представит свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемое имущество, желательно все равно потребовать выписку из ЕГРР. Так как со времени государственной регистрации могло пройти определенное время, за которое имущество могло быть продано или заложено. Напомним, что в настоящее время выписки из Единого государственного реестра прав органы по государственной регистрации обязаны выдать не позднее рабочего дня, следующего за днем обращения.
Не лишним будет указать в договоре обязанность освободить жилое помещение в конкретные сроки, а если продавец нарушит данные сроки, то лучше всего установить ответственность за просрочку, например пеню. Что касается продавца, то для него также не мешает прописать в договоре ответственность покупателя на случай просрочки по оплате недвижимости.
Неотъемлемой частью договоров о сделках с недвижимостью является передаточный акт или иной документ о передаче. По общему правилу обязательство продавца (арендатора) передать имущество принимающей стороне считается исполненным после вручения этого имущества и подписания соответствующего документа о передаче. Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, это считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Если покупатель принял недвижимое имущество, которое не соответствует договору, даже если в акте передачи оговорено такое несоответствие, то это не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Для составления грамотных договоров необходим опыт в сфере недвижимости, знания юридической практики и гражданского права. Существует множество сборников типовых документов, которые, можно использовать для составления настоящих договоров, однако их составление лучше проводить каждый раз индивидуально. При составлении договоров необходимо учитывать конкретные условия, особенности сторон договора и прочие конкретные обстоятельства.
При составлении договоров достаточно часто встречаются ошибки, которые потом ощутимо сказываются на выполнении договоров после их составления. Так, если при составлении договора не учесть различные риски и не застраховаться от них при заключении договора, то вполне вероятно неисполнение соглашения, а затем и различные серьезные последствия для обеих сторон в виде многолетнего судебного разбирательства и весомых материальных убытков. Порой ошибки в составлении договоров вызваны недостаточным изучением требуемого количества документов. При составлении договоров необходимо обеспечить их соответствие законодательству, не допуская сужения прав и ограничения интересов сторон договора.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. А.Н. Асаул, А.В. Карасаев, Экономика недвижимости
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации
3. http://dogovor-nedv.ru/