Однако уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних – жилые помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других – лишь некоторыми.
В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие «благоустроенное жилое помещение» значительно шире.
Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое (ст. 15 ЖК РФ).
4. Изолированность. Данный признак означает, что жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.
Так, не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.
5. Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве.
В русском законодательстве данная классификация была впервые закреплена в изданном Петром I Указе «О единонаследии», согласно которому «вотчины» и «поместья» объединялись под одним общим наименованием «недвижимое имущество»[7].
В начале 90-х гг. ХХ века в России было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г[8].
Как показывает анализ ст.130 ГК РФ, жилые помещения прямо не включены в состав недвижимости. В то же время в других нормах Кодекса имеются прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В частности, п.1 ст.549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений – квартиру.
Необходимо обратить внимание на то, что жилое помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости.
Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.
В литературе выделяются следующие юридические признаки служебного жилого помещения:
— назначение помещения;
— заселение определенным кругом лиц (определенными категориями военнослужащих);
— нахождение жилого помещения в служебном здании, вблизи предприятия или организации (на территории военного городка или в непосредственной близости от него);
— включение помещения в число служебных решением местной администрации (органа местного самоуправления).
Прежде всего, следует различать понятия ведомственного жилья и служебного жилого помещения, так как нередки случаи, когда военнослужащему предоставляется служебное жилое помещение, которое на самом деле не является таковым, в результате чего могут возникнуть негативные последствия как для командира воинской части, предоставившего жилое помещение, так и для самого военнослужащего и членов его семьи.
Ведомственные квартиры — это жилые помещения, расположенные в жилых домах, находящихся в хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений, в том числе воинских частей, и казенных предприятий.
Ведомственная площадь предоставляется, как правило, работникам указанных предприятий. При этом права по пользованию жилым помещением у лиц, проживающих на ведомственной жилой площади, такие же, как и у граждан, проживающих в муниципальных квартирах по договору социального найма, что является существенным отличием ведомственного жилья от служебного жилого помещения, поскольку права граждан по пользованию последним ограничены (ст. 104 ЖК РФ).
Военнослужащий, как и любой гражданин, вселившись на законном основании в ведомственную квартиру, которая не включена в число служебных, приобретает, по сути, бессрочное право пользования данной жилой площадью и в дальнейшем, осуществив меры по приватизации указанного жилого помещения, может распорядиться им по своему усмотрению.
Предоставление же служебного жилого помещения не преследует цели улучшения жилищных условий его пользователей, а предназначено лишь создать надлежащие жилищно-бытовые условия для выполнения служебных обязанностей военнослужащего, и носит временный характер. Служебное жилое помещение может находиться в домах любого жилищного фонда, в том числе переданных в хозяйственное ведение предприятий или в оперативное управление учреждений (ведомственных).
Следующим отличительным признаком, присущим только служебным жилым помещениям, является учет служебного жилья в органах местного самоуправления.
Согласно ЖК РФ (ч. 1 ст. 99), служебные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих на от имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма служебных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Таким образом, представителями собственников в отношении служебных жилых помещений выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления. Указанные органы также могут уполномочить отдельных лиц на решение вопросов о предоставлении данных помещений.
Прежде чем заключать с военнослужащими жилищные договоры, предусмотренные постановлением Правительства РФ «Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба» от 4 мая 1999 г. № 487, необходимо осуществить меры по переводу жилых помещений, находящихся в оперативном управлении Министерства обороны или другого федерального органа исполнительной власти (ведомственный жилищный фонд), в служебные, т.е. меры по формированию служебного жилищного фонда, о которых говорилось еще в Указе Президента РФ «О мерах по обеспечению военного строительства в Российской Федерации» от 25 ноября 1996 г. № 1592. При этом Президент РФ названным Указом поручил Правительству РФ разработать комплекс мер по переходу на систему обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями и с 1 января 1997 г. начать формирование служебного жилищного фонда для военнослужащих в закрытых и обособленных военных городках. Заметим, ни слова не было сказано в данном правовом акте о жилых помещениях, находящихся территориально вне закрытых и обособленных городков.
Однако законодательство РФ не содержит каких-либо ограничений по расположению жилых помещений, подлежащих закреплению в качестве служебных. Поэтому Министерство обороны РФ может осуществлять меры по переводу жилых помещений в статус служебных (включению их в число служебных по ходатайству военного ведомства перед органами местной администрации) как в закрытых и обособленных городках (согласно упомянутому Указу Президента РФ Министерство обороны РФ обязано это сделать), так и на территории любого населенного пункта Российской Федерации.
Вместе с тем необходимо иметь в виду, что лицо не может быть выселено со служебной жилой площади без предоставления другого жилого помещения, если оно прекратило трудовые отношения (в случае прекращения контракта о прохождении военной службы) с предоставившей его организацией до включения помещения в число служебных.
Анализируя вышеуказанные нормативные правовые акты, приходим к выводу: важнейшим характеризующим признаком служебного жилого помещения является обязательное наличие решения уполномоченных органов государственной власти, администрации органов местного самоуправления о включении конкретного жилого помещения в число служебных, причем независимо от того, к какому жилищному фонду принадлежит жилое помещение.
По мнению начальника Главного квартирно-эксплутационного управления Министерства обороны РФ генерал-лейтенанта В.В. Власова, в ближайшие годы объективно количество военнослужащих, нуждающихся в постоянном жилье, будет снижаться, а доля нуждающихся в служебном жилье — возрастать. При этом с учетом средней продолжительности военной службы (25—30 лет) окончательный переход к обеспечению военнослужащих служебным жильем завершится к 2020—2025 гг.
1.3 Правила пользования служебным жилым помещением
Как известно, «режим» в узком смысле – это совокупность правил поведения, а в широком – вся система мер, которые используются для достижения поставленных целей[9]. Поэтому необходимо рассмотреть правила пользования служебными жилыми помещениями. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории распространяются на все виды жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. В любой из этих фондов по решению органов местного самоуправления может быть включено служебное жилое помещение. Следовательно, данные правила будут относиться и к служебным жилым помещениям.