Однако муниципальная недвижимость – это, прежде всего объект права собственности ("триада" прав); Право владения, пользования и распоряжения ею отличны от права владения, пользования, распоряжения другими видами собственности, это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц.
Существенной характеристикой, а также спецификой муниципальной недвижимости является ее целевое назначение и разрешенное использование. Под целевым назначением понимают цель, для которой может использоваться муниципальная недвижимая вещь. Объекты муниципальной собственности, как правило, предназначены для решения вопросов местного значения, удовлетворения потребностей населения соответствующей территории. Под разрешительным использованием понимают целевое назначение недвижимости с перечнем всех ее обременений, ограничивающих использование.
Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно определить муниципальную недвижимость как товар, особенностью которого является специальный (особый) порядок совершения сделок; объект права собственности, имеющий целевое назначение и разрешенное использование; а также земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.
Если давать определение муниципальной недвижимости как элементу муниципальной собственности, то следует подчеркнуть, что в юридической литературе нет единого определения понятия "муниципальная собственность", но существует несколько подходов к определению данного термина.
Так, например, Н. Лазебная и А. Замотаев в своей работе под муниципальной собственностью понимают собственность муниципального образования. Более широкое понятие муниципальной собственности предлагает А. Ярошенко, а именно, муниципальная собственность - собственность муниципального образования или органа местного самоуправления, или напротив департамента, комитета, фонда и т.д., созданного органом местного самоуправления и выступающего от его имени.
Статья 37 Федерального Закона РФ "Об общих принципах организации местного самоуправленя в Российской Федерации" № 154-ФЗ от 28.08.1995 г. (с изм. от 06.10.2003 № 131-ФЗ) установила, что муниципальная собственность – это достояние населения соответствующей территории.
Основной закон России определяет муниципальную собственность как экономические условия местного самоуправления, что выражается в признании и равной правовой защите муниципальной собственности на ряду с федеральной. В Конституции РФ термин "муниципальная собственность" употребляется в двух различных смыслах – юридическом и экономическом. Под юридическим смыслом понимается обозначение вещного права, права лица на определенную вещь (совокупность вещей), включающего в себя правомочия владения, пользования и распоряжения этой вещью (ст. 130 п. 1 и ст. 132 п. 1 Конституции РФ: местное самоуправление обеспечивает владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью).
Обратим еще раз внимание на то, что данные определения можно применить и при раскрытии понятия муниципального недвижимого имущества. Это объясняется тем, что оно является составляющим элементом муниципальной собственности, о чем свидетельствует Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в России" № 154-ФЗ от 28.08.1995 г. (с изм. от 06.10.2003 № 131-ФЗ) (ст. 29). Вышеназванный закон к объектам муниципальной собственности относит: средства местного бюджета; муниципальные внебюджетные фонды; имущество органов местного самоуправления; муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности; муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово - кредитные организации; муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения; муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта; другое движимое и недвижимое имущество.
Таким образом, под муниципальной недвижимостью следует понимать собственность муниципального образования или органа местного самоуправления, или напротив департамента, комитета, фонда и т.д., созданного органом местного самоуправления и выступающего от его имени, которая является достоянием населения соответствующей территории и составляет экономические условия местного самоуправления.
1.2 Виды муниципального недвижимого имущества
Очертив круг объектов, относящихся к недвижимости и муниципальной собственности, дав определение муниципальной недвижимости, следует выделить конкретные виды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. К таковым относятся:
- недвижимое имущество органов местного самоуправления;
- муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности;
- муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения;
- муниципальные унитарные предприятия как имущественные комплексы;
Недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, можно классифицировать на виды, выделяют делимое и неделимое имущество.
Делимое – это имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая доля после раздела образует целую недвижимую вещь (квартира в многоквартирном доме, муниципальная земля). Имущество, которое невозможно разделить без нарушения его сущности, называется неделимым (муниципальное здание, сооружение, жилой дом).
Муниципальные недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимостью и не могут быть отделены от нее без несоразмеримого ущерба назначению муниципальной недвижимой вещи или отделяемой составной части.
С муниципальным недвижимым имуществом также могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит и связана с ней общим назначением. Так, например, к принадлежностям муниципальной недвижимости можно отнести инвентарь муниципального унитарного предприятия. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность может быть отделена от недвижимого имущества, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.
На основании перечисленных в пункте первом настоящей главы объектов муниципальной недвижимости, можно выделить четыре вида муниципального недвижимого имущества:
· недвижимое имущество жилищного фонда;
· здания, сооружения, относящиеся к нежилым помещениям;
· земельные участки и природные ресурсы;
· предприятия как имущественные комплексы.
К муниципальной недвижимости в жилищной сфере относится недвижимое имущество, включающее земельные участки, с которыми прочно связаны муниципальные жилые дома и нежилые помещения, приусадебные хозяйственные постройки, сами жилые дома, квартиры, другие помещения в жилых домах и других муниципальных строениях, пригодные для постоянного и временного проживания граждан.
Здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания.
Инженерные сооружения (сооружения) - это объекты муниципального недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.
Под муниципальной землей подразумевают земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, а также земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные ни к государственной, ни к частной и иной собственности, и земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования. Муниципальные земли – один из важнейших ресурсов муниципального образования. Однако участие этого ресурса в гражданском обороте до последнего времени было не достаточно, в настоящее время процесс разграничения земли на формы собственности близок к завершению. Но говорить о муниципальных земельных участках, как полноценных объектах сделок с недвижимостью еще рано, поэтому сделки с муниципальной землей в настоящей дипломной работе исследоваться не будут.
Определение муниципального предприятия как имущественного комплекса базируется на дефиниции, содержащейся в статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной статье, в состав предприятия как объекта недвижимости помимо материальных активов, включаются исключительные права, права требования и долги, или говоря иными словами, имущественные права и обязанности.
В настоящее время в законодательстве разрабатывается подход к распоряжению собственностью, принадлежащей муниципальным образованиям, направленный на реализацию задач в сфере имущественных отношений. Предполагаемый подход предусматривает законодательное установление новой классификации муниципального недвижимого имущества, в соответствии с которым все объекты должны быть отнесены либо к имуществу, необходимому для осуществления функций и задач муниципального образования, либо к имуществу, утратившему такое значение (условно коммерческое имущество).
В соответствии с этим подходом предлагается определить федеральным законодательством состав имущества, необходимого для обеспечения имущественной базы выполнения органами местного самоуправления полномочий, и установить порядок его формирования. Такое муниципальное недвижимое имущество должно будет находиться только в собственности муниципального образования и не может быть отчуждено в другую форму собственности в результате приватизации, банкротства и т.д. Таким образом, наблюдается тенденция ограничения видов объектов сделок с муниципальной собственностью (в том числе и с муниципальной недвижимостью).