Следует отметить, что сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, совершаются не только путем приватизации, но и посредством проведения аукционов и конкурсов, такие как аренда муниципального недвижимого имущества.
Таким образом, обобщая выше изложенное можно сделать вывод, что сделка с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности – это действия юридических либо физических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, предметом которых является муниципальное недвижимое имущество, основанием – приобретение права собственности, либо передача муниципальной недвижимости во временное владения или пользование.
В связи с тем, что в предмет исследования дипломной работы включена сделка купли – продажи муниципальной недвижимости, которая согласно законодательству РФ совершается посредством проведения приватизации, было дано определение и приватизационной сделке, под которой понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление либо прекращение, либо изменение прав и обязанностей в отношении, по поводу или в связи с приватизацией муниципальной недвижимости. Особенность приватизационной сделки заключается в том, что простого заключения договора не достаточно для ее совершения, необходимо выполнить определенные действия (требования), указанные в законе.
Видами сделок с муниципальным недвижимым имуществом являются: срочные и бессрочные, консенсуальные и реальные, односторонние, многосторонние и двухсторонние сделки.
2.2 Субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом
Субъекты сделок – любые субъекты гражданских правоотношений, обладающие дееспособностью. Сделки заключаются между людьми, которые выступают как отдельные индивиды либо определенные коллективы людей. Отдельные индивиды именуются гражданами (включая не только граждан РФ, но и иностранных граждан и аппотридов), коллективы людей, объединившихся в организации (учреждения) – юридическими лицами.
Вышеперечисленные лица – граждане, юридические лица, а так же муниципальные образования могу быть субъектом сделок с любым имуществом, однако предметом исследования дипломной работы являются сделки только с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Анализируя все возможные сделки с недвижимым имуществом, как-то: аренда, купля-продажа, найм и т.д., можно сделать вывод, что одной из сторон сделки обязательно выступает собственник имущества. Следует отметить, что определение понятия таких субъектов сделок с муниципальной недвижимостью как юридические и физические лица не вызывают проблем, однако вопрос о собственнике муниципального недвижимого имущества порождает много споров среди правоведов, поэтому данный пункт главы второй диплома будет посвящен целиком определению собственника муниципальной недвижимости как субъекта сделок.
В научной литературе нет единого понятия, раскрывающего субъект права муниципальной собственности. Так, Конституция РФ связывает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, в том числе и самостоятельное владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (п. 1 ст. 130). А статьей 132 Конституции РФ органы местного самоуправления наделены правом самостоятельно управлять муниципальной собственностью. Гражданский кодекс РФ закрепляет право собственности на муниципальное имущество за городскими и сельскими поселениями, другими муниципальными образованиями, от имени которых права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Таким образом, собственником муниципальной недвижимости выступают муниципальные образования, реализующие правомочия собственников через уполномоченные органы местного самоуправления.
Изложенной точки зрения придерживаются некоторые ученые, такие как О.Ю. Скворцов, который в своей работе утверждает, что муниципальные образования являются носителями права собственности, продавцами муниципального имущества выступают органы, уполномоченные на то соответствующими муниципалитетами. С таким подходом к определению субъекта права муниципальной собственности соглашаются и другие – В.В. Григорьев, И.А. Острина, А.В. Руднев, утверждающие, что органы местного самоуправления осуществляют права собственника в отношении недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной собственности, и вправе совершать сделки с таким имуществом.
Есть высказывания некоторых правоведов, которые видимо сомневаются, что муниципальным образованиям на практике принадлежит право собственности на муниципальное недвижимое имущество, но считающих, что муниципальные образования должны обладать правами самостоятельного владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. По их мнению, в части распоряжения муниципальной недвижимостью муниципальным образованиям, как любым другим собственникам, должно представляться право создания, приобретения и отчуждения объектов собственности.
Рассмотренный подход основывается не только на нормах Гражданского кодекса РФ, но и на положениях Федерального Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Согласно п. 1 ст. 1 указанного закона, под муниципальным образованием понимаются – городские, сельские поселения, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, в пределах которой осуществляется местное самоуправление. Исходя из определения закона, муниципальное образование является в первую очередь территорией.
Тогда возникает вполне закономерный вопрос, каким образом территория (пусть даже населенная) может участвовать в гражданских правоотношениях, в частности сделках, осуществлять права, исполнять обязанности, иметь имущество? Может "посредством регламентации отдельных отношений, субъектом которых является муниципальное образование, законодатель наполняет понятие "муниципальное образование" совершенно другим содержанием", отличным от установленного в Федеральном законе "Об общих принципах….". Обращая внимание на эти несоответствия в законодательстве, ученые предлагают в качестве субъекта муниципальной собственности использовать понятие "местное сообщество".
Такой подход сторонники объясняют активным использованием в решениях Конституционного Суда РФ, в законодательстве отдельных субъектов РФ, в научной литературе понятия "местное сообщество". Под данным термином следует понимать муниципальное образование в широком смысле как некую целостность, включающую граждан, объединенных необходимостью самостоятельно решать задачи по обеспечению собственных интересов в пределах определенной территории, на которой они проживают. Согласно высказанной теории, только местному сообществу может принадлежать право муниципальной собственности.
В юридической литературе существует еще одна точка зрения, что субъектом права муниципальной собственности является население соответствующей территории. Основанием мнения являются нормы Конституции РФ, закрепляющие право населения самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальной собственностью. Сторонником такой теории является А.Г. Воронин, который в статье не только утверждает, что собственником муниципального имущества выступает население конкретной территории, но и дает оценку "триаде", определяющей понятие "собственность", а именно:
1. Владение – осуществляется населением данной территории, так как именно оно наделяет органы власти и управления полномочиями совершать действия в отношении собственности.
1. Распоряжение по поручению населения осуществляют органы власти и управления.
2. Пользование осуществляется как самими органами власти и управления, так и предприятиями и организациями различных форм собственности.
Сложная сторона права муниципальной собственности, вытекающая из многоуровневого характера субъектов этого права, предопределяет попытки ряда авторов использовать категории "активный" – "пассивный" и "номинальный" – "реальный". Так, И.В. Ефремчук в своей работе указывает, что "в системе государственной собственности, в том числе и муниципальной, "пассивным", "номинальным" собственником выступает население, в интересах которого определенная часть объектов собственности изымается из свободного рыночного оборота и образует государственный сектор экономики на всех его уровнях. Поскольку механизм непосредственного осуществления населением функций собственника громоздок, медлителен и требует значительных затрат … действительным, "реальным", "активным" собственником выступают представительные органы власти… представительные органы власти обладают наибольшим пучком прав в отношении объектов муниципальной собственности".
Однако такой подход к пониманию носителя права собственности на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, не основано на законе (в отличие от предыдущих), противоречит самому понятию "собственник", так как собственник – субъект, который владеет, пользуется и распоряжается определенным имуществом свободно, по своему усмотрению, своей властью и в своем интересе. Таким образом, право собственности как первичное право характеризуется свободой воли собственника при использовании имущества. Следовательно, использование муниципального имущества не собственником (органами местного самоуправления) возможно лишь с определенными ограничениями права.
Органы местного самоуправления в отношении управления муниципальной собственностью представляют интересы населения, осуществляя от его имени правомочия владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной недвижимости. Исходя из вышеизложенного, в научной литературе выделяется еще один подход к определению собственника муниципального имущества. Подход основывается на том, что местное население в сделках с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, выступает как первичный собственник, а органы местного самоуправления – как публичные собственники, то есть органы, которые не просто осуществляют полномочия первичного собственника, но и формулируют его интересы.