Органы местного самоуправления осуществляют полномочия собственника муниципального имущества в рамках своей компетенции. Представительные органы устанавливают порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью, а исполнительные – владеют, пользуются, распоряжаются ей, как "правопредставители" жителей муниципального образования. "Органы местного самоуправления в пределах собственной компетенции осуществляют все полномочия собственников муниципального имущества, за исключением тех случаев, когда правомочия собственника реализует население путем прямой демократии".
На мой взгляд, данный подход наиболее верно отражает действительность, основывается на нормах действующего законодательства. Хотя, нельзя не отметить, что сложная структура права муниципальной собственности на недвижимое имущество в настоящее время не получила достаточного и должного правового регулирования, что создает не мало проблем.
Следует обратить внимание на то, что законодательное закрепление четкого понятия "субъекта муниципальной собственности" в настоящее время необходимо, так как только собственник имущества может самостоятельно им распоряжаться, в том числе и совершать сделки.
Глава 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, составляет один из основных активов местной администрации, и органы местного самоуправления, реализуя свои полномочия собственника, могут продавать муниципальное недвижимое имущество, передавать его в аренду или найм.
Предметом исследуемых в дипломной работе сделок является, как уже отмечалось выше, муниципальное недвижимое имущество. Все сделки, совершаемые с ним, являются двухсторонними (иногда многосторонними), следовательно, именуются в юридической литературе договорами.
В данной главе дипломной работы будут рассмотрены виды договоров, которые составляют предмет исследования дипломной работы, такие как купля – продажа, аренда и найм. Исследование именно этих договоров объясняется их распространенностью на практике, а также особенностями их совершения, так как большинство из названных видов сделок с муниципальной недвижимостью совершаются посредством приватизации или проведения торгов. Договоры будут раскрыты через их содержание (права и обязанности сторон) и основные элементы (стороны, предмет и форма).
3.1 Договор купли – продажи муниципального недвижимого имущества
Понятие договора купли-продажи недвижимости вообще основано на общем определении договора купли-продажи, данном в статье 454 Гражданского кодекса РФ, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости (в частности ст. 549 ГК РФ). Учитывая специфику предмета исследуемых в дипломе сделок, следует обратить внимание на то, что продажа объектов муниципальной недвижимости в собственность граждан и юридических лиц осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации муниципального имущества, о чем свидетельствует статья 217 Гражданского кодекса РФ.
Согласно приватизационному законодательству, в частности Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества РФ" от 21.12.2001 г № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) (далее по тексту – Закон № 178-ФЗ), под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Следовательно, приватизация – способ отчуждения муниципального имущества на основе договора купли-продажи.
Таким образом, проанализировав понятия договора купли-продажи недвижимости и приватизации муниципального имущества, можно дать следующее понятие договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества. Определив его как договор, по которому собственник муниципального недвижимого имущества обязуется возмездно передать в собственность физического и (или) юридического лица муниципальную недвижимость в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством РФ, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и оплатить ее.
Из определения следует, что это возмездный, срочный, консенсуальный договор, особенностью которого является порядок совершения сделки купли-продажи: аукцион, конкурс, продажа посредством публичного предложения и без объявления цены (статья 13 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ)). Впервые в истории Российской приватизации в нормативных актах реализована концепция двухэтапной продажи низко ликвидного имущества; непроданное на аукционе недвижимое муниципальное имущество стало возможным продавать так называемыми способами "второго эшелона" (посредством публичного предложения и продажи без объявления цены).
В развитие порядка продажи муниципального имущества, закрепленного в главе 3 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", было принято Положение "Об организации продажи государственного или муниципального имущества", утвержденное постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 № 585, которое подробно расписывает порядок проведения конкурсов и аукционов. Так же в целях реализации Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) были разработаны и утверждены следующие нормативные акты: Постановление Правительства РФ от 12.08.02 г. № 584 " Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества", Постановление Правительства РФ от 22.07.02 г. № 549 "Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены". Положения, как видно из их названий, регламентируют порядок проведения торгов. Несоблюдение требований приватизационного законодательства, предусмотренных в частности вышеназванными нормативно-правовыми актами, может повлечь недействительность договора купли-продажи муниципальной недвижимости и как следствие не породить юридически значимых последствий в виде перехода права собственности.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, по общему правилу, собственник или его представитель. Правомочия собственника муниципальной недвижимости, благодаря обязательной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждается свидетельством, выданным регистрирующим органом.
Согласно статье 2 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ), приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления, на практике на стороне продавцов, как правило, выступают комитеты, департаменты или фонды по управлению муниципальным имуществом. На стороне покупателей муниципальной недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, за исключением муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, а так же юридических лиц, в уставном капитале которых доля муниципального образования превышает 25 процентов.
Предметом договора купли - продажи недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, является муниципальная недвижимость, понятие и виды которой были рассмотрены в первой главе настоящей дипломной работы.
Учитывая свойства недвижимых вещей, законодатель выдвигает особые требования к описанию предмета договора. Согласно статьям 32 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) и 554 Гражданского кодекса РФ, к обязательным условиям описания предмета договора относят: наименование муниципального недвижимого имущества; место его нахождения; состав, порядок и срок передачи муниципальной недвижимости в собственность покупателя, сведенья о наличии обременений, сохраняемых при переходе прав и т.д. Например, если предметом договора является муниципальное здание, сооружение либо помещение, в договоре должно быть описано местоположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, этажность, обременения. При отсутствии в договоре требуемого законодателем описания предмета договора купли-продажи муниципальной недвижимости, условия считаются не согласованными, а договор – не заключенным.
Форма договора купли – продажи муниципального недвижимого имущества. Договор заключается между продавцом и победителем торгов в соответствии с Законом № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) не позднее пяти дней после утверждения протокола об итогах торгов, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Простая письменная форма договора объясняется тем, что все договоры купли – продажи муниципального недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, хотя правильнее говорить о государственной регистрации перехода права собственности на муниципальную недвижимость. Введение системы регистрации преследует цели предания открытости правам на недвижимое имущество, обеспечения доступности информации об этих правах, осуществление государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом (в том числе муниципальным) и преследует цели максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также обеспечить соблюдение публичных интересов.
Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества совершается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать лишь переход права собственности на муниципальную недвижимость.