Исследуя договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества, нельзя обойти вниманием такое его существенное условие, как цена, при отсутствии которой договор считается не заключенным. Начальная цена муниципальной недвижимости, согласно статье 12 Закона № 178 –ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ), определяется на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Порядок определения (расчета) цены осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (в ред. От 22.08.2004 № 7-ФЗ).
Права и обязанности сторон.
Основная обязанность продавца – передать муниципальное недвижимое имущество покупателю после проведения в соответствующем закону порядке торгов и заключению самого договора продажи муниципальной недвижимости. Передача имущества предполагает, что муниципальная недвижимость свободна от прав третьих лиц, исключения составляют случаи, когда покупатель согласен принять муниципальное недвижимое имущество с обременениями.
Передача муниципального недвижимого имущества осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта или акта приема-передачи. Закон № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) устанавливает, что передача муниципальной недвижимости и оформление права собственности на нее осуществляются не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.
После передачи муниципальной недвижимости продавец считается исполнившим свои обязательства. Момент исполнения договора следует отличать от момента передачи права собственности на недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности. Согласно действующему законодательству РФ, последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специальных учреждениях юстиции – регистрационных палатах. Гражданский кодекс РФ не ставит исполнение договора сторонами в зависимость от государственной регистрации перехода права, муниципальное недвижимое имущество может быть передано в любой последовательности как до, так и после регистрации, но в течение тридцати дней после оплаты покупателем муниципального имущества.
К основным обязанностям покупателя по договору относятся обязанность принять недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, оплатить цену за проданное ему имущество и расходы по регистрации перехода права собственности на него.
Покупатель обязан принять предмет договора в срок, установленный в Законе. Если покупатель не исполнит свою обязанность, то продавец вправе требовать принятия муниципального недвижимого имущества или отказаться от сделки. Также покупатель обязан оплатить муниципальную недвижимость по цене, предусмотренной договором купли – продажи и определенной в ходе торгов. Согласно приватизационному законодательству оплата производится единовременно, рассрочка предоставляется только в случае продажи муниципальной недвижимости без объявления цены. Так же Законом № 178-ФЗ предусмотрена предоплата в размере 20 процентов от начальной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности – задаток, который вносит лицо, участвующее в торгах.
Продажа муниципальных предприятий. По договору продажи муниципального унитарного предприятия продавец обязуется передать в собственность юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в порядке и способами, предусмотренными приватизационным законодательством, муниципальное предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец передать другому лицу не вправе.
Сторонами договора продажи муниципального предприятия как имущественного комплекса являются продавец и покупатель. Продавцами выступают те же органы, как и в обычном договоре купли - продажи муниципальной недвижимости, а на стороне покупателей – лишь юридические лица и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица.
Предмет договора составляют муниципальные предприятия как имущественные комплексы. Под предприятием как объектом недвижимости понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включая все виды муниципального имущества, предназначенного для такого вида деятельности.
Предмет договора продажи муниципального предприятия так же является существенным условием договора. Аналогично статье 554 Гражданского кодекса РФ, законодатель установил повышенные требования к определению предмета договора купли-продажи предприятия: в нем обязательно должен содержаться перечень имущества продаваемого предприятия, который определяется на основе проведения инвентаризации.
Особенностями предмета рассматриваемого договора является то, что продавец не вправе передать покупателю права, полученные на основании лицензии, зато вправе (даже обязан) передать покупателю долги (обязанности) муниципального предприятия перед третьими лицами. Продажа обязанности означает перевод долга с продавца на покупателя, что возможно только с согласия кредитора, именно поэтому законодатель обязывает одну из сторон письменно уведомить кредиторов.
Кроме предмета договора к существенным условиям относится и цена договора, которая определяется так же, как и цена по договору купли - продажи муниципальной недвижимости.
К форме договора предъявляются такие же требования, как и к обычному договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества, – простая письменная форма. Однако необходимым приложением к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора, перечень долгов.
В отличии от договоров продажи муниципальной недвижимости для договора купли-продажи муниципального предприятия установлена обязательная регистрация не только перехода права собственности, но и самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ).
Содержание договора продажи муниципального предприятия. Обязанности продавца заключаются в переводе на покупателя права собственности и передачи ему муниципального предприятия в определенном комплекте, свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан подготовить предприятие к передаче: составить передаточный акт, где указать состав муниципального предприятия, сведения об уведомлении кредиторов, перечень имущества, которое не может быть передано ввиду утраты, сведенья о недостатках муниципального имущества, включенного в состав предприятия как имущественного комплекса (ст. 563 ГК).
Моментом передачи муниципального предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами акта приема – передачи, и с этого момента на покупателя переходят риски, связанные с предметом договора продажи предприятия. Законодательство о приватизации устанавливает, что передаточный акт подписывается после исполнения покупателем условий договора. Садиков О.Н. полагает, что только с момента передачи покупатель получает право использовать в своей предпринимательской деятельности входящее в состав предприятия муниципальное имущество. Поскольку договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, то передача может быть совершена только после этого.
Обязанность передать покупателю право собственности вытекает из определения договора продажи муниципального предприятия. Статья 564 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что право собственности переходит к покупателю после регистрации перехода этого права. Закон № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) в статье 27 указывает, что право собственности на муниципальное предприятие переходит при условии погашения задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и других обязательных платежей в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды. С момента передачи права собственности продавец считается исполнившим свои обязанности по договору продажи муниципального предприятия.
Основная обязанность покупателя – оплатить в соответствии с условиями договора и в установленные сроки муниципальное предприятие, проданное ему по договору.
Обязанность принять товар действующим законодательством особо не регулируется, однако это не означает, что у покупателя она не возникает. Обязанность принять предмет исследуемого договора следует из конклюдентных действий покупателя, которые необходимы для того, что бы продавец мог исполнить свою обязанность по передаче муниципального предприятия. Так подписание передаточного акта и регистрация договора на предприятие являются выражением согласия принять предмет договора продажи муниципального предприятия.
муниципальный недвижимый имущество договор
3.2 Договор аренды муниципального недвижимого имущества
В системе сделок с муниципальным недвижимым имуществом договоры аренды занимают особое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является увеличение арендной платой прибыли собственника, а как следствие - пополнение местного бюджета. Это объясняется тем, что муниципальная недвижимость является экономической основой муниципального образования, следовательно, распоряжение ей должно быть направлено на получение дополнительных денежных средств в местный бюджет.
Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду посредством проведения торгов. В предыдущей главе договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества в основном рассматривался через Федеральное законодательство, однако, распоряжение муниципальной собственностью относится к компетенции органов местного самоуправления, поэтому практически во всех муниципальных образованиях приняты свои законодательные акты, регулирующие сделки с муниципальным имуществом.