3.3 Договор найма муниципального недвижимого имущества
В настоящее время договор найма муниципального имущества используется лишь в отношении жилищного фонда, существовавший ранее найм зданий и сооружений, сейчас относится к видам договора аренды. Гражданский кодекс РФ в отдельную главу (35) выделяет найм только жилых помещений.
Найм муниципального жилья является одной из основных форм использования недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, и регулируется с учетом не только гражданского, но и жилищного законодательства Российской Федерации.
После 1996 года граждане потеряли право заключать договора аренды жилых помещений, это право осталось лишь у юридических лиц, а для физических лиц был введен договор найма жилых помещений. Существует два вида найма: коммерческий и социальный. Отличия между ними, помимо целевой направленности, состоят в том, что социальный найм используется лишь в сфере государственного или муниципального жилого фонда, а коммерческий – в любом жилом фонде.
По общему положению, под договором найма муниципального жилья понимают договор, по которому одна сторона – собственник муниципального жилого помещения либо его уполномоченный представитель (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) муниципальное жилое помещение за плату в пользование, пригодное для проживания граждан.
Договор социального найма - соглашение, по которому наймодатель (собственник муниципального жилого фонда) предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в муниципальном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (бессрочно) в соответствии с ЖК РФ.
В основе договора социального найма муниципального жилья лежит решение органа местного самоуправления.
Сторонами договора социального найма выступают наймодатель и наниматель. Наймодателем является собственник жилого помещения муниципального жилищного фонда или их уполномоченный представитель.
На стороне нанимателя в отличии от договора аренды всегда выступает гражданин, причем нуждающийся в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы предоставления жилья и состоящий в списке очередников на получение жилья по договору социального найма.
Предметом договора может быть только изолированное жилое помещение, предоставленное из муниципального жилого фонда социального использования, пригодное для постоянного проживания граждан, как правило в виде отдельной квартиры (или комнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам.
Под муниципальным жилищным фондом социального использования понимают совокупность всех муниципальных жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы общей площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Предмет договора является существенным условием, поэтому в договоре социального найма, как и в договоре аренды муниципального жилого фонда, необходимо подробное его описание.
Также к существенным условиям договора относится плата за пользование муниципальным жилым помещением, оплата как правило включает оплату жилья и коммунальных услуг и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Форма договора социального найма – простая письменная (ст. 674 ГК РФ). Типовой договор утверждается Правительством РФ в соответствии с п. 2 ст.63 ЖК РФ. Содержание договора. Согласно статье 679 ГК РФ, основной обязанностью наймодателя является передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии пригодном для проживания. Таким образом, жилье должно быть передано свободным юридически и фактически одновременно, то есть оно не должно быть объектом чьих - либо жилищных и других имущественных прав либо неосновательных претензий самовольно занявших данное помещение. Пригодность для проживания муниципального жилого помещения определяется согласно жилищному законодательству Российской Федерации.
За наймодателем, кроме обязанности передать помещение нанимателю, числятся обязанности по обеспечению нормального функционирования всех инженерных систем муниципального дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт, а также бесперебойной подачи проживающим коммунальных услуг. Это не означает, что наймодатель обязан выполнять эти обязанности своими силами, однако он должен принять все необходимые организационные меры для исполнения обязанностей, включенных в содержание договора социального найма муниципального жилого фонда.
Обязанности нанимателя: использовать муниципальное жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за пользование муниципальным жильем.
Согласно действующему законодательству, муниципальное жилое помещение предназначено для проживания граждан, поэтому наниматель и все совместно с ним проживающие лица обязаны использовать его по назначению.
Получив от наймодателя муниципальное жилье в состоянии пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечить его сохранность, поддерживать его в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производить необходимый текущий ремонт (п.2 ст. 67 ЖК РФ), повышать благоустройство жилого помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допускать самовольной перепланировки и переоборудования муниципального жилого помещения ( ст. 678 ГК РФ).
Главной обязанностью нанимателя является оплата муниципального жилья, предоставленного ему на основе договора социального найма.
Подводя итог вышеизложенному, следует дать характеристику договору социального найма муниципального жилого фонда: это возмездный, бессрочный, консенсуальный договор, сторонами которого выступают собственник муниципального жилья, и гражданин, нуждающийся в улучшении условий жилья. Существенными условиями договора являются: предмет и цена. Договор социального найма муниципального жилого фонда заключается в простой письменной форме.
Спецификой рассмотренного вида договора найма муниципального имущества выступала сторона нанимателя, однако, не все граждане нуждаются в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы, поэтому в гражданском законодательстве для таких лиц предусмотрен договор коммерческого найма муниципального жилья.
Коммерческий найм муниципального жилья представляет отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянного проживания жилья без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пять лет, на условиях договора найма.
Договор коммерческого найма муниципального жилого помещения заключается в силу волеизъявления сторон без установления норм площади жилого помещения.
Под договором коммерческого найма муниципального жилья понимают договор, заключаемый между собственником муниципального жилого помещения (его уполномоченным органом) - наймодателем и нанимателем (любым физическим лицом), по которому наймодатель обязуется передать во временное пользование и владение сроком до пяти лет, пригодное для проживания муниципальное жилье без ограничения площади за договорную плату.
Предмет договора коммерческого найма составляют жилые помещения, входящие в состав муниципального жилищного фонда. Предмет, так же как и в договоре социального найма является существенным условием, согласно законодательству не ограничен в размер площади.
Сторонами договора являются наймодатель (собственник муниципального жилья) и наниматель – любое физическое лицо, выразившее желание участвовать в договоре коммерческого найма муниципального жилого помещения.
К существенным условиям договора кроме предмета относится ещё и цена, которая определяется в договоре, где указывается срок и порядок ее уплаты. Для договора коммерческого найма статьей 683 ГК РФ устанавливается предельный срок - пять лет.
Договор коммерческого найма муниципального жилья составляется в письменной форме, путем подписания сторонами одного документа. В договоре обязательно должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем, так как они имеют равные с ним права на пользование муниципальным жилым помещением.
Содержание договора коммерческого найма практически дублирует содержание договора социального найма объектов муниципального жилого фонда, полностью совпадают обязанности наймодателя, однако есть отличия в обязанностях и правах нанимателя, которые вытекают из срочности договора коммерческого найма муниципального жилья.
У нанимателя появляется преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, что обеспечивает стабильность использования муниципального жилого помещения проживающими там гражданами. Согласно статье 686 Гражданского кодекса РФ, по требованию нанимателя и других, постоянно проживающих с ним лиц, с согласия наймодателя, можно произвести замену нанимателя на одного из совершеннолетних, постоянно проживающего с ним.