ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Понятие и виды муниципального недвижимого имущества
1.1 Понятие муниципального недвижимого имущества
1.2 Виды муниципального недвижимого имущества
Глава 2. Понятие, виды и субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом
2.1 Понятие и виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом
2.2 Субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом
Глава 3. Отдельные виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом
3.1 Договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества
3.2 Договор аренды муниципального недвижимого имущества
3.3 Договор найма муниципального недвижимого имущества
Заключение
Библиография
Сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, являются одним из источников пополнения местного бюджета, а, следовательно, условием существования и развития муниципальных образований. "Позади остался десятилетний период перехода России к рынку, и сегодня в стране – налицо базовые черты рыночной экономики. Страна рассталась с монополизмом государственной собственности",путем выделения из нее муниципальной собственности. Логика проводимых в стране экономических и политических реформ ставит на повестку дня задачу осуществления дальнейших шагов в сфере земельно-имущественных отношений, а также совершенствования правового регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.
Совершая сделки с муниципальной собственностью, муниципальное образование не только получает денежные средства, но и выполняет некоторые задачи, поставленные государством. Так, например, приватизация муниципального жилья направлена на создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Актуальность выбранной темы в настоящее время также объясняется существованием проблем в определении субъекта права муниципальной собственности – обязательного участника сделок с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Институт муниципальной собственности до сих пор не работает в полную силу. С начала были проблемы по разграничению государственной собственности на три уровня. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом лишь государственной собственности. Решение о выделении из государственной собственности муниципальной было принято еще в начале девяностых годов ХХ века, но и в настоящее время при решении экономического обеспечения деятельности органов муниципального образования (а муниципальная недвижимость является одним из экономических оснований местного самоуправления) "не существует четких критериев для оптимального решения вопросов передачи им собственности". Получается, что законодательно перечень объектов муниципальной собственности определен, а на практике возникает много трудностей. Следует отметить, что даже Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию РФ "России надо быть сильной и конкурентно-способной" отметил, что "необходимо Федеральным законом урегулировать отношения по формированию состава имущества, относящегося к муниципальной собственности".
Все чаще в юридической литературе возникает вопрос об определении собственника муниципального имущества. Существует несколько подходов, и предлагаются различные субъекты права муниципальной собственности. Некоторые из теорий приведены в настоящей дипломной работе. Следует подчеркнуть, что решением проблемы является четкое определение собственника муниципального недвижимого имущества на законодательном уровне необходимо, так как только собственник или им уполномоченный может выступать как одна из сторон сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности.
Предметом исследования являются не все возможные сделки с муниципальным недвижимым имуществом, а наиболее распространенные и совершаемые, как правило, посредством приватизации, проведения аукционов и конкурсов, такие как купля – продажа, аренда и найм муниципальной недвижимости.
Целью дипломной работы является исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом, составляющих предмет работы, для достижения которой необходимо решить следующие задачи: раскрыть основные элементы сделки с муниципальной недвижимостью, выявить существующие проблемы в сфере совершения сделок с муниципальным недвижимым имуществом, а также определить тенденции дальнейшего развития законодательства в сфере регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.
Дипломная работа состоит из трех глав, каждая из которых разделена на параграфы. Первая глава работы дает определение понятию муниципального недвижимого имущества, так как оно является предметом исследуемых в дипломе сделок, также рассматриваются виды муниципальной недвижимости. Вторая глава начинается с раскрытия понятия сделки с муниципальным недвижимым имуществом, так как именно сделки являются предметом исследования, перечислены виды сделок. Будет рассмотрен субъектный состав сделок с муниципальной недвижимостью. Третья глава посвящена конкретным договорам как видам сделок с муниципальным имуществом, а именно, в главе рассмотрены договора купли – продажи, аренды и найма муниципальной недвижимости, так как они образуют предмет исследуемых в дипломной работе сделок. Договора рассматриваются через определение их содержания и элементов (таких как, стороны, предмет, форма и т.д.).
При исследовании предмета дипломной работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие сделки с муниципальной недвижимостью, в частности Гражданский кодекс РФ, основной упор делался на Федеральные законы, Постановления правительства и местное законодательство (Пермского края).
При раскрытии темы дипломной работы, наряду с нормативно-правовыми актами, были использованы научные работы и статьи правоведов, таких как А.А. Сергеева, Ю.К. Толстова, О.Н. Садикова, В.И. Ресина и других.
Глава 1. ПОНЯТИЯ И ВИДЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Предметом (объектом) исследуемых в дипломной работе сделок является муниципальное недвижимое имущество, именно с этим связано включение настоящей главы в дипломную работу.
Следует отметить, что закрепленного, признанного на законодательном уровне понятия "муниципального недвижимого имущества" нет, поэтому при раскрытии названного понятия будут проанализированы такие существующие в законодательстве определения как недвижимость и муниципальная собственность. Выбранный подход объясняется тем, что термин недвижимость, хотя и появился не так давно – в начале 90-х годов и заменил собой разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений, однако в настоящее время имеет четкое закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Рассмотрение же определения "муниципальной собственности" необходимо потому, что муниципальное недвижимое имущество является одним из составляющих ее элементов. Согласно Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.91 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, краях, областях, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее по тексту - Постановление Верховного Совета РФ № 3020-10), муниципальная недвижимость включена в состав объектов муниципальной собственности. Из этого следует, что все определения, имеющиеся в законодательстве, а также проблемы по формированию муниципальной собственности можно отнести и к муниципальной недвижимости.
1.1 Понятие муниципального недвижимого имущества
Предметом исследования дипломной работы являются сделки не со всем муниципальным имуществом, а лишь с муниципальной недвижимостью. Деление объектов имущественных отношений на движимые и недвижимые появилось в отечественном законодательстве в начале девяностых годов. Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на вещи такого рода и совершение сделок с ними. Принятые в 1991 году Основы Гражданского законодательства СССР содержали деление имущества на движимое и недвижимое, было дано вполне классическое определение недвижимости, где главным ее признаком и была указанна связь с землей.
Новый Гражданский кодекс РФ дал определение недвижимым вещам и очертил их общие контуры. К недвижимым вещам, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения или иное имущество, отнесенное законом к недвижимости. Статья 132 Гражданского кодекса РФ к объектам недвижимости относит предприятие в целом как имущественный комплекс.
Нормативно-правовые акты, принятые в период с 1990 по 1996 годы, обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, сейчас можно говорить о недвижимости как о товаре. По мнению С.П. Гришаева, недвижимость – "наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих". Особенностью муниципальной недвижимости как товара, является особый порядок совершения сделок, которые регламентируются законом: письменная форма, государственная регистрация, проверка юридической чистоты, прием-передача и другие процедуры. Практически все случаи возникновения и перехода права на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, подлежат государственной регистрации. Так же для совершения сделок с недвижимым имуществом, включенным в состав муниципальной собственности, законодатель предусмотрел обязательную оценку.