С гражданином, которому предоставлено служебное жилое помещение, заключается договор найма[31]. По договору найма служебного жилого помещения одна сторона - наймодатель (орган государственной власти либо орган местного самоуправления либо государственное унитарное предприятие, государственное или муниципальное учреждение, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение) обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину) служебное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности. В договоре найма служебного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию служебным жилым помещением. В договор найма служебного жилого помещения включаются члены семьи нанимателя[32].
Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным жилым помещением и коммунальные услуги в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма жилого помещения. Типовой договор найма служебного жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 94 ЖК РФ). Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 95 ЖК РФ).
В соответствии с ЖК РФ (в отличие от ЖК РСФСР) после вынесения решения о предоставлении служебного жилого помещения ордер на него не оформляется, т.е. не применяются нормы разд. VII Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335, регулировавших эти отношения.
Законодательством установлены особые правила пользования служебными жилыми помещениями. Так, ряд авторов отмечают, что к пользованию служебными жилыми помещениями применяются лишь некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные ЖК РФ и другими актами жилищного законодательства.
Вышесказанное означает, что правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, существенно отличается от положения лиц, пользующихся жилым помещением в соответствии с договором социального найма жилого помещения. Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока работник не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных в законе). Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом правомочий, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать эти помещения в аренду, поднаем, обменивать (в том числе на служебные) (ст. 94 ЖК РФ), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу.
Согласно Закону РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-1 (с изменениями и дополнениями) гражданам, проживающим в служебных жилых помещениях, запрещено их приватизировать, за исключением служебных жилых помещений совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4). До сих пор в судебной практике не было определенности в вопросах применения законодательства о приватизации жилья в закрытых военных городках.
По некоторым делам жалобы на отказ в приватизации признавались судами необоснованными в связи с тем, что жилая площадь в закрытых военных городках имеет целевое назначение и ее приватизация запрещена. Такая позиции представляется правильной. Другие суды, рассматривая аналогичные дела, удовлетворяли практически все жалобы, ссылаясь в решениях на то, что военные городки, называясь закрытыми, по сути таковыми не являлись, либо неправильно применяя материальный закон.
Так, удовлетворяя жалобы К., И., Б., Е. на отказ Щелковской КЭЧ в приватизации квартир в Новом городке Щелковского района, в г. Щелково-3, суд неправомерно руководствовался Законом Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании" в редакции 1996 г. В соответствии со ст. 8 этого Закона разрешена приватизация жилья в ЗАТО и установлен ее порядок. Из материалов дел следует, что Новый городок и г. Щелково-3 являются закрытыми военными городками, перечень которых был утвержден командующим Московского военного округа в сентябре 1994 г. Судом не учтено, что по правовому статусу закрытые военные городки, в том числе вышеуказанные, к ЗАТО не относятся. Более того, ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений в закрытых военных городках запрещена, что обусловлено целевым назначением жилой площади в военных городках.
По ряду дел Щелковский городской суд Московской области без должного правового обоснования и исследования всех обстоятельств удовлетворил жалобы С. и других граждан на отказ в приватизации жилья только на основании справок местной администрации о том, что спорные жилые помещения расположены в домах, находящихся "на фактически открытой части поселка Монино". В деле по жалобе Г. имеется документ ГлавКЭУ г. Москвы от 14 марта 1997 г. о том, что п.г.т. Монино Московской области имеет статус закрытого военного городка согласно приказу командующего МВО от 16 сентября 1994 г. N 29/1/0264, оставленный судом без внимания, однако нет справки, на которую ссылается суд в решении об удовлетворении жалобы. Причем в резолютивной части решений суд, признавая обжалуемые отказы незаконными, не обязывает КЭЧ выполнить определенные действия по оформлению приватизации, но требует "...признать право собственности на жилые помещения..." за заявителями без учета интересов членов их семей, в том числе несовершеннолетних детей (дела по жалобам Н., С., К.).
Несоблюдение требований материального и процессуального законов при рассмотрении указанных дел, самоустранение КЭЧ от участия в процессах по жилищным спорам привело к тому, что жилищный потенциал воинских частей значительно снизился и ухудшилась и без того неблагоприятная ситуация с обеспечением жильем военнослужащих, проходящих военную службу.
Советским районным судом г. Улан-Удэ и Кяхтинским районным судом в 1994-1995 гг. удовлетворено 28 жалоб граждан на отказ в приватизации жилья в закрытых военных городках. Незаконные судебные решения по протестам Верховного Суда Республики Бурятия были отменены в 1996 г. При новом рассмотрении в удовлетворении 13 жалоб отказано; остальные 15 оставлены без рассмотрения в связи с неоднократной неявкой заявителей либо неустановлением их нового места жительства, поскольку многие выехали из Бурятии, предварительно продав приватизированные на основании судебных решений квартиры (в г. Кяхта продано 10 квартир)[33].
Жилищный договор, заключаемый с военнослужащим, является срочным. В отличие от договора найма служебного жилого помещения, заключаемого в соответствии с п. 1 ст. 94 ЖК РФ на все время работы (исполнения служебных обязанностей) нанимателя, срок действия жилищного договора ограничивается:
- сроком действия контракта о прохождении военной службы;
- сроком военной службы офицеров, призванных на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации.
Срок действия жилищного договора пресекательный, т.е. он прекращает свое действие при окончании срока действия контракта о прохождении военной службы военнослужащими или увольнении с военной службы по призыву - для офицеров, призванных на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, за исключением некоторых случаев, указанных в Положении.
В случае заключения военнослужащими новых контрактов о прохождении военной службы командиры (начальники) воинских частей обязаны заключить с этими военнослужащими новые жилищные договоры на условиях не хуже условий предыдущих жилищных договоров. Условия жилищного договора, с учетом того, что он заключается по типовой форме, включают размеры служебного жилого помещения и его благоустроенность (в том числе наличие коммунальных удобств применительно к населенному пункту, в котором дислоцирована воинская часть, или месту жительства) и т.д.
ЖК РФ устанавливает общее и специальное правила по отношению к лицам, проживающим в служебном жилье, прекратившим трудовые отношения с организацией, его предоставившей. По общему правилу граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.
Как указывается в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда СССР «О применении судами жилищного законодательства» от 3 апреля 1987 г. № 2 (в редакции постановления от 30 ноября 1990 г. № 4), при рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, судам необходимо проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения.