Моментом заключения сделки является момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Юридическим результатом государственной регистрации сделки является признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом регистрация сделки не является правилом заключения сделок с недвижимостью, а скорее исключением. В отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон (ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом.
Государственной регистрации подлежат такие виды сделок, как: сделки об отчуждении, сделки без отчуждения, акцессорные сделки, а также смешанные договоры.
Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон).
Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации: договоры купли-продажи, мены недвижимости; аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года; предварительные договоры;, соглашения участников общей собственности об установлении, изменении размера (перераспределении) долей в праве; заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного; договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды) и так далее.
Перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота – физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные законодательством (ст. 421 ГК РФ).
Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Правоприменительная практика рассматривает нотариально удостоверенные сделки как обладающие более высокой доказательственной силой.
Кроме того, нотариальная форма в установленных законом случаях рассматривается в качестве обязательного элемента сложного юридического состава, с которым связывается переход права на недвижимое имущество. Отсутствие этого элемента может рассматриваться как основание для оспаривания права на недвижимую вещь.
В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для достаточно большого количества сделок, в частности: договоров об ипотеке, договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением, соглашений об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора и т.д. (подробнее см. приложение 4). Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (ст. 160 ГК).
Таким образом, соблюдение установленной законом формы является одним из условий действительности сделок, а, следовательно, и осуществления того правового результата, к которому стремились стороны. Несоблюдение установленной законом формы сделок влечет их недействительность. Обязательной формой сделок с недвижимостью является письменная форма. В случаях, установленных законом или договором сделки с недвижимостью должны быть нотариально удостоверены, а также, если содержится прямое указание закона, подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является актом признания государством прав на недвижимость и доказательством существования права. Стоит особо подчеркнуть, что государственная регистрация может быть установлена только законом, но не соглашением сторон, в отличие от нотариального удостоверения сделки. По мнению М.Г. Пискуновой и А.Р. Кирсанова, роль государственной регистрации настолько велика, что можно говорить о формировании обособленного правового института, регулирующего данные отношения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним снижает риски, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом, стабилизирует рынок недвижимости и способствует гражданско-правовой защите интересов участников сделок.
В итоге, обобщая вышесказанное, можно отметить, что недвижимое имущество является особым объектом гражданских правоотношений, оборот которого подчиняется специальным правилам, в том числе и правилам о государственной регистрации сделок.
Сделки с недвижимостью можно определить как действия граждан и юридических лиц, с которыми действующие законы и иные нормативно-правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости, направленные на переход права собственности, передачу недвижимости в пользование или залог, а также изменяющие уже совершенные сделки. Система сделок с недвижимостью достаточно обширна, и достичь ее упорядочения можно их классификацией.
Чтобы обеспечить осуществление того правового результата, к которому стремились стороны, необходимо соблюдать условия действительности сделок. Одним из таких условий сделок является соблюдение их формы. В свою очередь обязательная форма сделок с недвижимостью имеет свои особенности, заключающиеся в необходимости письменного (а иногда и нотариального) удостоверения соглашения сторон, а также в определенных случаях – и в государственной регистрации. Государственная регистрация является актом признания государством прав на недвижимость и доказательством существования права, а также способствует гражданско-правовой защите интересов участников сделок.
2. Особенности законодательного регулирования сделок с недвижимостью
2.1 Сделки, направленные на переход права собственности на недвижимость
При совершении сделок об отчуждении недвижимости наиболее часто встречаются следующие: купля-продажа, мена, дарение, рента и пожизненное содержание с иждивением. Подробное рассмотрение перечисленных договоров выходит за пределы исследования, но можно проанализировать их главные особенности.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (ст. 454, 549 ГК РФ).
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, на отношения сторон распространяются правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Согласно ст. 583 ГК РФ рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Отличия постоянной и пожизненной ренты подробно отражены в приложении 5. Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий: наличие согласия получателя ренты; указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств. Записи об обременении недвижимого имущества рентой погашаются в случае: расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением; судебного признания данного договора недействительным; смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением; выкупа ренты; в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Обязательной формой договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты недвижимости является письменная, кроме того, они подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации права. При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности.
Нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно. Исключение составляет лишь договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением являются двусторонними сделками. Договор мены и купли-продажи являются консенсуальными и взаимными; договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным, а также как взаимным, так и односторонним; договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением всегда только реальные и односторонние. Все перечисленные договоры, за исключением дарения, являются возмездными.