Предмет договора является существенным условием всех указанных сделок, направленных на передачу имущества в собственность, при этом особенность договора пожизненного содержания с иждивением заключается в том, что его предметом может быть только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Объект недвижимости, подлежащий передаче должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18, п. 6 ст. 12 ФЗ о государственной регистрации. Существенным условием договора отчуждения недвижимости является передача права на занятый ею и находящийся в собственности продавца участок. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Объектом данных договоров могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Срок не является существенным для договоров купли-продажи, мены и реальных договоров дарения, напротив для консенсуального договора дарения и ренты срок существенен.
Цена не является существенной для договоров дарения и мены, факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением существенна стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ).
Также необходимым условием является указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, отсутствие таких положений является основанием для отказа в регистрации сделки и перехода права (ст. 20 ФЗ о государственной регистрации).
Таким образом, сделки об отчуждении имеют своей целью переход права собственности на недвижимое имущество. Наиболее часто встречающимися разновидностями таких сделок являются купля-продажа, мена, дарение недвижимости, а также рента и пожизненное содержание с иждивением. Обязательной формой перечисленных сделок является письменная, и все они подлежат государственной регистрации. Различия в существенных условиях обусловлены существом самих договоров, а также той степенью регламентированности, а, следовательно, и защиты, изначально представленной законодателем сторонам, что видно на примере договора пожизненного содержания с иждивением, риск злоупотреблений при совершении которого высок и граждане, совершающие его, чаще всего не отличаются высоким уровнем юридической грамотности.
2.2 Сделки, направленные на передачу недвижимости во временное владение (пользование) или залог (обременение прав)
Наиболее распространенными сделками без отчуждения являются аренда недвижимости, ипотека (залог недвижимости), а также доверительное управление недвижимым имуществом и безвозмездное пользование недвижимостью, и эта часть исследования будет посвящена рассмотрению их особенностей.
Под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Ипотека (залог недвижимого имущества) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона об ипотеке).
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012 ГК РФ).
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).
Договоры аренды, ипотеки, доверительного управления и ссуды являются двусторонними сделками. Договоры аренды, ипотеки и ссуды являются взаимными; договор доверительного управления может быть как взаимным, в том случае, если он возмездный, так и односторонним и безвозмездным. Также возмездными являются аренда и ипотека, в отличие от ссуды, где безвозмездность – ее определяющее условие. Договоры ипотеки и ссуды могут быть как консенсуальными, так и реальными; договор аренды всегда консенсуальный, доверительного управления – реальный.
Объектом всех перечисленных договоров могут быть только индивидуально-определенные вещи.
Формой договора, по общему правилу, является письменная форма. Договоры аренды (на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока), ипотеки, доверительного управления имуществом подлежат государственной регистрации. Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что она проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке отменено. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в договоре. Вопрос о том, подлежит ли договор ссуды недвижимого имущества государственной регистрации законодательством прямо не решен. Ссуда также не попала в перечень обременений прав на недвижимое имущество, установленный ст. 1 ФЗ о государственной регистрации, но поскольку данный перечень оставлен открытым и безвозмездное пользование ограничивает права собственника, то право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
Специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащие регистрации договоры российское законодательство не содержит.
Существенными условиями договора аренды является предмет договора, а также размер арендной платы.
Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке), а кроме того, условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Залог может возникнуть в силу договора (соглашения сторон) или прямого указания закона. Непосредственно закон является основанием для возникновения залога в следующих случаях: при купле-продаже с рассрочкой платежа; для обеспечения исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты; при приобретении жилого дома или квартиры на средства кредита банка или иной организации, если иное не предусмотрено законом или договором; для обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
В ст. 446 ГПК РФ, содержащую перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, были внесены дополнения. Суть дополнений сводится к тому, что теперь допускается обращение взыскания на жилое помещение (его части), даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в случае, если оно было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа.
В договоре ссуды существенным является указание предмета, а также безвозмездности договора.
К существенным условиям договора доверительного управления недвижимостью относятся следующие: предмет договора, который выражается в указании состава недвижимого имущества и его оценке; наименование того юридического лица либо имя того гражданина, в чьих интересах осуществляется управление имуществом; размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором, а также срок действия договора. Одна из основных проблем регулирования доверительного управления объектами недвижимости заключается в отсутствии норм, регламентирующих юридическую судьбу земельного участка, на котором находится передаваемая в управление недвижимость.
Таким образом, сделки без отчуждения представляют собой реализацию собственником правомочий пользования и распоряжения вещью, и порождают не прекращение, а ограничение (обременение) прав. Из них наиболее часто встречаются такие сделки с недвижимостью, как аренда, ипотека, доверительное управление и безвозмездное пользование. Все перечисленные договоры заключаются в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации (исключение составляют договоры аренды, заключаемые между физическими лицами на срок менее 1 года). Перечень существенных условий для каждого вида договоров различается. Наибольшее количество условий содержат договоры ипотеки и доверительного управления имуществом, что связано с возможностью злоупотреблений при их совершении и большим объемом полномочий.