Между сторонами может быть заключено мировое соглашение на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта (ст. 139 АПК РФ), а также государственная регистрация может быть приостановлена по решению или определению суда.
Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество является доказательством существования права, а также условием обеспечения государственной защиты прав, объектом которых является недвижимое имущество. Суд может вынести решение о регистрации сделки в том случае, если она совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. В данном случае заинтересованная сторона предоставляет в учреждение юстиции необходимые документы, а вместо документов уклоняющейся стороны – решение суда. Также возможен отказ в государственной регистрации. Основания могут быть различными, например, в случае неустранения нарушений, повлекших приостановление государственной регистрации или в том случае, если объект, права на который желали зарегистрировать стороны, не является недвижимостью. В любом случае отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суде.
Исходя из вышеизложенного можно заключить, что существует много оснований, по которым уже совершенная сделка может быть признана недействительной. Одна из сторон может желать такого признания, что связано с мошенничеством в сфере совершения сделок с недвижимостью, которое получило особенно широкое распространение в девяностые годы двадцатого века. Юридическая неграмотность граждан, неурегулированность некоторых вопросов законодательством, ловкость риэлторов, высокая стоимость объектов недвижимости – все эти факторы способствовали увеличению количества афер на рынке недвижимости. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью (реституция, утрата титула и погашение записи о праве в ЕГРП) и недействительна с момента ее совершения. При расторжении договора обязательства досрочно прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для погашения записи о зарегистрированном праве.
Регистрация прав на недвижимое имущество является доказательством существования и условием обеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество. В случае отказа в государственной регистрации или уклонения одной из сторон от государственной регистрации, а также в других случаях, когда право на недвижимое имущество не может быть зарегистрировано по какой-либо причине, заинтересованная сторона должна обратиться в суд, и если ее возражения справедливы, суд выносит решение о государственной регистрации и признанное право регистрируется на общих основаниях.
Заключение
Обобщая вышесказанное, можно отметить, что недвижимое имущество является особым объектом гражданских правоотношений. Юридически в понятие «недвижимость» кроме объектов, являющихся недвижимым имуществом по природе, входят объекты, которые можно считать недвижимостью по своим физическим свойствам или даже движимые вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона. Характерными признаками всех объектов недвижимости чаще всего являются их высокая стоимость, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также необходимость государственного регулирования оборота.
Сделки с недвижимостью можно определить как действия граждан и юридических лиц, с которыми действующие законы и иные нормативно-правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости, направленные на переход права собственности, передачу недвижимости в пользование или залог, а также изменяющие уже совершенные сделки.
Важную роль играет требование о действительности сделок, что означает признание за сделками качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Если данное требование будет нарушено, сделки не повлекут за собой гражданско правовых последствий, наступления которых желали стороны.
Одним из условий действительности сделок является соблюдение их формы. В свою очередь обязательная форма сделок с недвижимостью имеет свои особенности, заключающиеся в необходимости письменного (а иногда и нотариального) удостоверения соглашения сторон, а также в определенных случаях – и в государственной регистрации.
Государственная регистрация является актом признания государством прав на недвижимость и доказательством существования права, снижает риски, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом, стабилизирует рынок недвижимости и способствует гражданско-правовой защите интересов участников сделок.
К проблемам, возникающим при совершении сделок с недвижимостью, можно отнести последующее признание их недействительными, расторжение договоров и отказ в государственной регистрации сделки.
Существует много оснований, по которым уже совершенная сделка может быть признана недействительной. Одна из сторон может желать такого признания, что связано с мошенничеством в сфере совершения сделок с недвижимостью, которое получило особенно широкое распространение в девяностые годы двадцатого века. Юридическая неграмотность граждан, неурегулированность некоторых вопросов законодательством, ловкость риэлторов, высокая стоимость объектов недвижимости – все эти факторы способствовали увеличению количества афер на рынке недвижимости.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью (реституция, утрата титула и погашение записи о праве в ЕГРП) и недействительна с момента ее совершения. При расторжении договора обязательства досрочно прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для погашения записи о зарегистрированном праве.
Регистрация прав на недвижимое имущество является доказательством существования и условием обеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество. В случае отказа в государственной регистрации или уклонения одной из сторон от государственной регистрации, а также в других случаях, когда право на недвижимое имущество не может быть зарегистрировано по какой-либо причине, заинтересованная сторона должна обратиться в суд, и, если ее возражения справедливы, суд выносит решение о государственной регистрации и признанное право регистрируется на общих основаниях.
Таким образом, главной особенностью правового регулирования совершения сделок с недвижимостью является особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также постоянно присутствующие специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.
В заключение можно сказать, что суть правового регулирования оборота недвижимости состоит в создании правового режима, позволяющего обеспечить целесообразное поведение субъектов рынка недвижимости через предоставление им субъективных гражданских прав и возложение обязанностей. В свою очередь законодательная база должна меняться и совершенствоваться с тем, чтобы соответствовать современной реальности и исключать возможность злоупотребления правами в связи с пробелами в законодательстве.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) [Текст]: офиц. текст. – М.: Омега-Л. – 2010. – 63 с.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрайт. – 2010. – 168 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст] Части первая, вторая, третья и четвертая: офиц. текст. – М.: Омега-Л. – 2010. – 474 с.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрайт. – 2010. – 171 с.
5. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрайт. – 2010. – 111 с.
6. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Кнорус. – 2010. – 96 с.
7. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 №200-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Кнорус. – 2010. – 48 с.
8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрайт. – 2010. – 64 с.
9. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 №63-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Омега-Л. – 2010. – 153 с.
10. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [Текст]: офиц. текст. – М.: Омега-Л. – 2008. – 32 с.
11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федер. закон от 21.07.1997 №122-ФЗ // Российская газета. – 1997. – №145.
12. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: федер. закон от 24.07.2002 №101-ФЗ // Российская газета. – 2002. – №3005.
13. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: федер. закон от 16.07.1998 №102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – №29, ст. 3400.
14. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [Текст]: закон от 11.02.1993 №4462–1 // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – №10, ст. 357.
15. О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации [Текст]: Указ Президента РФ: от 24.12.1993 №2284 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. – 1994. – №1, ст. 2.
16. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества [Текст]: Приказ Минюста РФ: от 15.06.2006 №213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2006. – №27.
17. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение [Текст]: учеб. пособие. – Ростов н/Д: Феникс. – 2002. – 320 с.
18. Гражданское право: В 2 т. Том I [Текст]: учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК. – 2000. – 816 с.
19. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1 [Текст]: учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК. – 2000. – 704 с.
20. Гражданское право: В 3 т. Т. 1. [Текст]: учебник / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект. – 2005. – 776 с.