Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома.
Соответственно договору, который заключен с управляющей компанией, в ее обязанности входит содержание дома соответственно с санитарными требованиями.
Она должна следить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку.
Если управляющая компания не имеет нужного оборудования или специалистов, для проведении всего спектра работ, она может воспользоваться услугами сторонних организаций, путем заключения с ними договора. В этом случае уборкой подъездов будет заниматься клининговая компания, охрану будет обеспечивать частное предприятие, а обслуживать ТВ-антенну – работники кабельного телевидения.
На всех общедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчет своей деятельности. Также в отчете по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счетчиков.
Двор и парковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – для этого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора.
Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
2. Практическая часть
2.1 Формирование платы на жилищно-коммунальные услуги
Жилищные услуги, то есть плата за содержание и ремонт жилья, устанавливает город, но только для муниципального жилищного фонда. Как показывает практика, почти все управляющие компании пользуются такими же ставками, указанными в городском постановлении. В соответствии с Постановлением Администрации г.о. Самара №1810 от 24.12.10 г., рост стоимости жилищных услуг в Самаре в 2011 году не должен превысить 5%. Такое повышение связано только с одним фактором – увеличением ставки единого социального налога (по решению Правительства Российской Федерации). При этом не произошло повышения в пользу управляющих компаний.
Тарифы на коммунальные услуги регулируются федеральными и региональными органами власти: розничные цены на газ (15%) – Федеральной службой по тарифам; электроэнергия и тепло – Управлением по государственному регулированию и контролю в электроэнергетике по Самарской области.
Тарифы на электроэнергию выросли в среднем на 10%. Стоимость 1 кВт/ч для домов с газовыми плитами составляет 2,55 копеек, с электроплитами – 1,78 копеек. Для Самарской области это минимальный уровень.
Стоимость тепловой энергии повысилась в среднем на 14,8%. По информации УГРКЭ, это произошло из-за роста стоимости газа и необходимости ремонта сетей и модернизации оборудования. Постановлением Администрации Самары №1811 от 24.12.10 г. установлена предельная стоимость тепловой энергии, поставляемой населению. Если у поставщиков тарифы выше этой суммы, то разница оплачивается из городского бюджета
Тарифы на водоснабжение и водоотведение находятся в ведении Департамента тарифов и цен областного Министерства экономического развития. Самый высокий рост наблюдается по холодному водоснабжению – 27%. Чтобы снизить финансовую нагрузку на жителей города Постановлением Администрации Самары №1811 от 24.12.10 г. рост тарифов на холодное водоснабжение был ограничен 20,3%. Разница в тарифах будет компенсирована предприятиям, обеспечивающим водоснабжение, из муниципального и регионального бюджетов.
Стоимость водоотведения (канализации) увеличится на 14,9%. По информации Департамента тарифов и цен, рост обусловлен увеличением стоимости электроэнергии и необходимостью капитального ремонта.
Несмотря на заметный рост, тарифы на водоснабжение и водоотведение в Самаре остаются ниже, чем в других крупных городах России.
Табл. 3 Тарифы в г.о. Самара
| № | Наименование услуги | Тариф 2011 г. | Тариф 2010 г. | Разница |
| 1. | Тепло и ГВС | 1171,79 руб. / Гкал. | 1020,72 | +151 руб. |
| 2. | ХВС | 14,36 руб./куб. м | 11,94 | +2,42 руб. |
| 3. | Водоотведение | 6,45 руб./куб. м | 5,62 | +0,83 руб. |
| 4. | Электроэнергия (в домах, оборудованных стационарными газовыми плитами) | 2,55 руб./кВт·ч | 2,32 | +0,23 руб. |
| 5. | Газ | 80,47 (газ. плита)185,70 (колонка) | 70,04161,64 | +10,43 руб.+24,06 руб. |
| 6. | Внутри домовое газовое обслуживание (ВДГО) | 0,68 | 0,65 | +0,03 руб. |
| 7. | Жилищные услуги | 19,19 руб./кв. м. | 18,18 | 1,01 руб. |
2.2 Формирование платы за жилищно-коммунальные услуги в управляющих компаниях (УК)
Стоимость услуг сторонних УК складывается из себестоимости работы и дополнительного вознаграждения за профессионализм. Существует много способов расчета вознаграждения. Самыми распространенными среди них являются: гарантированный доход собственника, процент от выручки и абонентская плата.
Гарантированный доход собственника
Схему, при которой собственник получает гарантированный доход, как правило, используется государственными структурами при передаче объектов в доверительное управление. При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника от объекта недвижимости. Все что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны с обслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами) является выручкой управляющей компании». Для собственника такая схема работы не является самой выгодной, поскольку она создает у УК соблазн «выжать» объект по максимуму, сэкономив расходах. А, учитывая тот факт, что по закону договор о доверительном управлении заключается на 5 лет, после этого срока собственнику здания придется выложить крупную сумму для восстановления объекта.