Регламентом вводится уведомительный характер информационного сообщения об имеющихся в организациях-участниках сведениях, необходимых для государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним.
Согласно регламенту, граждане, желающие зарегистрировать земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение или не завершенный строительством объект) или совершить сделку, обращаются в уполномоченный центром ответственности орган с заявлением по форме, утвержденной постановлением КМ РТ.
Уполномоченный орган предоставляет заявителю необходимую консультацию, проводит ознакомление со всеми необходимыми нормативными документами, с размерами оплаты услуги согласно утвержденным тарифам (межевание, регистрационный сбор, доверенность, стоимость услуг), сроком выполнения услуги.
В день приема документов на одного из Агентов составляется нотариально удостоверенная доверенность заявителя со всеми полномочиями, в том числе и оформления права собственности в ГУ ФРС по РТ с правом получения правоустанавливающего документа, а также свидетельства о государственной регистрации права.
При приеме заявления Агент определяет наличие у заявителя необходимых первичных документов, проверяет правильность заполнения заявления, сличает данные, указанные в заявлении, с соответствующими данными представленных документов, вносит запись о принятии документов в книгу учета входящих документов, выдает заявителю извещение о принятии документов.
В результате заключается агентский договор на ведение предрегистрационного дела и осуществление регистрационных действий в Управление ФРС по РТ.
В определенные договором сроки или на основании извещения заявитель получает у Агента оформленные документы. Регламент определяет, что сроки представления оформленных документов должны находиться в пределах от 37 до 52 дней. Определены и часы приема заявителей уполномоченным органом - с 9.00 до 19.00 часов (в рабочие дни).
Агент при выявлении необходимости запроса информации, имеющейся у организаций-участников, в течение одного часа направляет запрос:
в органы опеки и попечительства о заявленной регистрации сделки (купли-продажи, мены, дарения и т.п.) на объект недвижимости, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи либо граждане, ограниченные в дееспособности, на который уведомление должно быть подготовлено в течении 7 дней;
в налоговые органы для получения сведений о наличии задолженностей по уплате налога на недвижимость в случае получения заявленного объекта недвижимости в дар или по наследству, уведомление от которых должно быть получено в течении 10 дней;
в РГУП БТИ, который в течении дня передает сведения о наличии арестов и ограничений на объект недвижимости.
Агент в течение рабочего дня подает заявку в органы технической инвентаризации на получение технического паспорта на объект капитального строительства, который должен быть подготовлен в течении дня при наличии и семи рабочих дней при отсутствии данных технической инвентаризации на объект.
Агент в течение рабочего дня подает запрос в органы местного самоуправления на получение сведений об объекте капитального строительства (о принадлежности дома с указанием года постройки, общей площади, владельца строения и адреса) или акта его приемки в эксплуатацию (в случае нового строения), которые предоставляются в течении дня.
В случае отсутствия сведений об объекте капитального строительства в органах местного самоуправления Агент должен направить документы в суд. И даже суд Кабинет Министров Татарстана обязал в течение десяти дней принимать решение о признании или отказе в признании факта владения и пользования имуществом.
Затем Агент в течение рабочего дня формирует пакет документов для регистрации права на объект недвижимости, а Управление ФРС по РТ в течение семи рабочих дней принимает решение о регистрации и вносит запись о праве в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП).
В течение двух рабочих дней предоставляется градостроительный план земельного участка,
по восемь дней отведено на межевание участка, на внесение сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель,
шесть дней - на закрепление земли в собственность,
и еще шесть дней на регистрацию права собственности на земельный участок и перехода права собственности на земельный участок и находящееся на нем здание.
При отказе Агент в течение трех дней устраняет недостатки и повторно представляет документы в Управление ФРС по РТ.
За нарушение требований настоящего Регламента организации -участники привлекаются к ответственности согласно действующему законодательству о государственной и муниципальной службе, Кодексом РФ об административных правонарушениях.
Тарифы и государственная пошлина на оказание услуг организациями-участниками соглашения регулируются постановлением КМ РТ и Налоговым кодексом РФ.
Оплата услуг аккредитованного риэлтора производится исходя из рыночной стоимости их услуг, которые определяются по результатам конкурса на проведение работ и аккредитации риэлторских компаний.
Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона О государственной регистрации .
Документы, необходимые для регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.
В связи с принятием ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ[56] существенно изменен ряд статей Закона о государственной регистрации прав . Появилось понятие декларации об объекте недвижимого имущества и утверждена форма декларации. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения:
- о его адресе (местоположении),
- виде (названии),
- назначении,
- площади,
- количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей,
- годе его создания,
- о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества,
- его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения,
- кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.
Утверждены Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.[57]
Изменения определили, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка, кроме случаев, когда документ ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании таких документов как:
акт о предоставлении гражданину земельного участка,
акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок,
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок,
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.
Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок не допускается.
3.2 Правовая экспертиза
Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество[58].
Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о регистрации.
На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям: