Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ[63], а в арбитражный суд – предусмотренном ст.ст. 197-201 АПК РФ[64]
3.3 Внесение записей в реестр и выдача документов, подтверждающих регистрацию сделок и прав
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях (ст. 12 Закона о государственной регистрации).
Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:
- книги учета документов;
- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;
- дела правоустанавливающих документов.
Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Е
Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.
Следует отметить, что на настоящий момент в Татарстане, как и в других регистрационных округах разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов появляются по мере принятия собственниками квартир решений о регистрации кондоминиума, определения размера доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и регистрации прав. Существуют только разделы с записями о квартирах, расположенных в этих домах. Это связано с тем, что согласно ст. 289 ГК квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права, а в соответствие со ст. 290 ГК собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Право же на долю возникает с момента регистрации права собственности на квартиры, и поэтому не требует отдельной регистрации.
Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру.
Правила ведения реестра предусматривают внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Для этих целей предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительной конструкции здания и пр.
На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.
Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, т.к. после государственной регистрации подлинник согласно п. 5. ст. 18 Закона о государственной регистрации возвращается заявителю. Согласно законодательству ЕГРП, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что Законом запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей.
Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РФ, которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.
Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.
Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа.
Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции, осуществившем регистрацию. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя.
Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки и документов, удостоверяющих личность и его правомочия.. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.
Подводя итоги можно сказать, что государство предусмотрело достаточно полно процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, в случае предусмотренных законом, сделок с недвижимостью. Полученные после проведенной регистрации документы на недвижимое имущество являются единственным доказательством существующего на недвижимое имущество права. И, несмотря на то, что государственная регистрация несет заявительный характер, собственники недвижимости фактически не могут избежать этой регистрации.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволяет определить, что недвижимость в российской действительности стало весьма популярным объектом права. Рынок недвижимости развивается семимильными шагами, что в целом напрямую отражается и развивающееся законодательство .
Недвижимость находится в центре внимания не только законодателей, но и цивилистов. Понятию недвижимости посвящено множество трудов. Причем многие из ученых считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Действительно сама статья 130 Гражданского кодекса 1994 года, которая впервые после стольких лет забвения, дала официальное определение недвижимости, сама требует уточнения. Взять хотя-бы то, что законодатель сразу же использует три термина – недвижимая вещь, недвижимость, недвижимое имущество, которые по своему содержанию вовсе не совпадают.
Таким образом, сама дефиниция недвижимости требует уточнения. При этом разные авторы дают неидентичные предложения. Одна из них звучит так:
"Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)".
Другое предложение ввести в статью 130 ГК такое определение - "Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей"[65].
Стремительное развитие законодательства о недвижимости вполне естественно влечет за собой и изменения в нем. Можно отметить, это эти изменения способствуют упорядочению и, в то же время упрощению правил работы с недвижимостью. Только за 20045 год в законодательстве о недвижимости появились следующие новеллы :
- отмена правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;
- прекращение прав членов семьи собственника жилья при его продаже;
- отмена общего правила получения согласия органов опеки и попечительства на сделку с жильем, в котором проживают несовершеннолетние;
- регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведений о лишенных или ограниченных в дееспособности лицах и детях, оставшихся без родительского попечения;
- запрет на бесплатную приватизацию государственного и муниципального жилья, полученного после 1 марта 2005 г.;
- возможность приватизации жилья, полученного до 1 марта 2005 г., только до определенного периода;
- установление требований к договорам долевого строительства многоквартирных домов, в т.ч. необходимости их государственной регистрации;
- публичный порядок предоставления земельных участков для индивидуального и комплексного жилищного строительства;
- отмена кондоминиумов и наделение собственников квартир правом общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом земельный участок;
- денежная компенсация собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по независящим от них обстоятельствам.
В частности, последнее изменение (денежная компенсация) произошло в связи с новой редакцией ст.31 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[66]. Данная статья определяет, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме. Положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года .