Закон о государственной регистрации, вступивший в юридическую силу в 1998 году, внес огромный вклад в организацию рынка недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество позволила не только контролировать законность сделок с недвижимостью, но и сделать этот рынок прозрачным для всех реальных и предполагаемых его участников. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество ( а в случаях предусмотренных законом, и сделок с ним) настолько значима, что некоторые из ученых даже предлагали ввести в легальное определение недвижимости такой признак, как государственная регистрация.
Однако с таким мнением нельзя согласиться. Государственная регистрация прав и сделок является лишь следствием, констатацией наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством.
Как определяет закон, государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Закона).
Завершая рассмотрение данной темы, необходимо отметить и следующее. Купля-продажа является лишь одним из оснований возникновения прав на недвижимость, хотя и наиболее распространенным. Однако, Гражданский кодекс, который только десять статей посвящает этому виду договора, явно не отражает его значения. С одной стороны, большего от гражданского законодательства ждать и нечего, т.к. недвижимость, как универсальный объект может и регулируется сразу несколькими отраслями права, от земельного до жилищного. С другой стороны, можно заявить – это пренебрежительное отношение законодателя к регулированию рынка недвижимости на практике для многих участников имущественных отношений, становится головной болью.
Именно поэтому, на наш взгляд, законодатель должен, если не дополнить главу тридцатую ГК новыми параграфами, посвященными недвижимости, но, во всяком случае, провести инкорпорацию норм гражданского, земельного, жилищного, семейного, водного, градостроительного и других отраслей права. Все это позволит участникам данного рынка в большей степени усвоить правила этого рынка и, конечно же, защитить свои права от огромного количества мошенников и недобросовестных лиц.
[1]Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. М., 2002. С.89.
[2] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"// Вестник ВАС РФ, 1998 г., N 1, п.2.
[3]в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ
[4]Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по
Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - 2004. – № 6. С.30
[5] Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 1994. С. 213-215
[6]Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103.
[7]Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по
Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - 2004. – № 6. С.34
[8]Ильин Д .И.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий
//Журнал российского права. - 2005. - № 8
[9] Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства //
Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1(6). С. 88.
[10]Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 334.
[11]Киндеева Е. А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.45
[12]Щенникова Л.Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы
//Российская юстиция. - 2003. - № 11
[13] обособленные водные объекты в настоящее время исключены из перечня статьи 130 ГК
[14] ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (с изм. и доп. от 30 июня 2006 г.)
[15] Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
[16] гл. 18 ГК РФ, новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.
[17]Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242.
[18]Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"
[19] Ильин И.Д.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий //Журнал российского права. - 2005. – № 8. С. 32
[20]Проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах подготовленн рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее Концепция).
[21] Ильин И.Д. Указ. соч. С. 34
[22] Ст. 9 ФЗ от 12 апреля 2006 г. «О введение в действие Водного кодекса РФ»
[23] Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
[24] Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. проф. А.К. Голиченкова. М., 2002. С. 5.
[25] Ильин И.Д. Указ. соч. С. 39
[26] Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 « Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9
[27]. Киндеева Е. А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.145
[28] Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 « Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9
[29] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1, п.6.
[30] Киндеева Е. А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.156
[31] в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ
[32] Киндеева Е. А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.159
[33]Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 134
[34] ФЗ от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от
21 марта, 2 июля, 31 декабря 2005 г.)
[35]п. 3 ст. 4, ст. 9 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ"
[36] ФЗ от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.)
[37] Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 136
[38] Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 138
[39] Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 140
[40] Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. – С.98
[41] Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. – С.99
[42] Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. – С.102
[43]ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». (ред. от 18.07.2005)
[44]ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 30 июня 2006 г.)
[45]Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" (с изм. и доп. от 2 мая 2006 г.)
[46]Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.Недвижимость: права и сделки . М.:- Юрайт-Издат, 2004. С.24
[47] ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"// СЗ РФ от 3 июля 2006 г. N 27 ст. 2881
[48] Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изм. и доп. )
[49] Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (с изм. и доп. от 23 апреля 1996 г., 14 февраля 1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г., 22 декабря 2004 г.)