Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.
Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
Помещения как объекты недвижимости. В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем, жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права[16].
Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В.В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения[17]
Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного также не решает всех возникающих проблем[18].
Основными такими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательного регулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д. Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, "собственником коридоров".
Моделью для решения обозначенной проблемы могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир. В случае наличия нескольких собственников, обладающих различными помещениями, такие лица должны обладать долей в праве собственности на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Аналогично необходимо законодательно определить, что собственник нежилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение[19].
При этом возникает вопрос, является ли здание при наличии нескольких лиц, являющихся собственниками различных его помещений, самостоятельным объектом гражданских прав. Представляется не вполне обоснованным утверждение Концепции[20], в соответствии с которым признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.
Действительно, при существовании нескольких собственников здания невозможно зарегистрировать право собственности какого-либо лица в отношении всего здания. Однако это не означает утрату зданием признаков самостоятельного объекта гражданских прав. В здании остается имущество, не подлежащее разделу, выделению в натуре (места общего пользования, несущие конструкции, крыша и т.д.). При этом указанные собственники вправе передать все такое здание, например, в аренду либо в залог одному лицу с множественностью лиц на стороне арендодателя или залогодателя либо продать все здание с множественностью лиц на стороне продавца.
Чтобы избежать ситуации, когда возникает "собственник коридоров", достаточно установить, что при приобретении отдельных нежилых помещений здания покупатель приобретает также долю в праве собственности на помещения общего пользования, а в случае, если собственник здания в результате уступил право собственности на все помещения здания, пригодные для самостоятельного использования, его право собственности на здание или какие-либо помещения в нем прекращается.
Естественно, в законодательстве должны быть определены критерии выделения нежилых помещений, пригодных для самостоятельного использования, и такая характеристика помещений здания должна в обязательном порядке указываться в технической документации на такое здание[21].
Земли и земельные участки. Все чаще высказываются мнения о том, что из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. Последние уже действительно исключены[22].
Следует согласиться с мнением, выраженным в Концепции, что на самом деле недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, а те земельные участки, на которых они расположены. Исключение лесов и многолетних насаждений из разряда недвижимых вещей не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться объектами недвижимости. Кроме того, недавно принятый Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее Закон о переводе земель) призван совершенствовать правовое регулирование земельных участков в составе земель различных категорий.
В то же время сам Закон о переводе земель породил немало вопросов, в том числе и в отношении используемых понятий. В соответствии с Земельным кодексом, на категории подразделяются земли, а не земельные участки. Однако Закон о переводе земель регулирует как перевод земель, так и перевод земельных участков, различая эти две процедуры. Так, например, в соответствии с п. 5 ст. 3 Закона о переводе земель, акт о переводе земель должен содержать, в том числе, границы и описание местоположения земель, а акт о переводе земельных участков также еще их площадь и кадастровые номера.
В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона о переводе, перевод земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП. Вместе с тем, совершенно неясно, как при существующих регулировании и практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно закрепление в ЕГРП информации о категории земель безотносительно к конкретному земельному участку. Ведь в соответствии с ГК РФ, Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП[23], в ЕГРП могут вноситься лишь сведения о земельных участках как объектах гражданских прав, а не о землях. В п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прямо указано, что идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет.
Земля же, в соответствии с ЗК РФ, является объектом земельных правоотношений и выступает в этом качестве как природный объект и природный ресурс. Безусловно, "земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве"[24].
Земля в понимании ЗК РФ достаточно абстрактное понятие и не может являться объектом гражданских прав. В этой связи совершенно неясно, как категории земель могут регистрироваться в ЕГРП, который может содержать информацию лишь об объектах гражданских прав, относящихся к недвижимости, правах на них и сделках с ними[25].
ГЛАВАП. ДОГОВОРЫ КУПЛИ - ПРОДАЖИ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ
Договор купли-продажи – это один из многочисленных двусторонних сделок, отличительной чертой которых является переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе. При этом необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость, может возникнуть и из других договоров, как, например, договор мены. В настоящее время, например на рынке недвижимости жилыми помещениями он не совсем востребован. Даже в том случае, когда реально происходит обмен квартирами, фактически существует длинная цепочка из договоров купли-продажи.
Другим основанием приобретения права собственности на недвижимость в виде жилого помещения может стать договор ренты – пожизненного содержания с иждивением. Наконец, право собственности может возникнуть в результате строительства нового объекта – здания или сооружения.