Однако многообразие объектов, становящихся предметами купли-продажи недвижимости, никак не отражено в содержании части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации. Именно это и приводит к сложностям в оформлении договора при продаже какого-либо вида недвижимого имущества. Именно это и заставляет участников рынка недвижимости прибегать к услугам специалистов на этой рынке – риэлтеров.
Можно также заметить, что в зданиях учреждений юстиции, производящих регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, в доступном для обозрения местах расположена определенная информация, которую необходимо воспринимать как руководство к действию будущим продавцам и покупателям. Ориентируясь на список требуемых документов, предъявляемых в Регистрационную службу, стороны уже могут правильно оформить свою сделку.
К купле-продаже законодательство предъявляет те же требования, что и к гражданско-правовым сделкам. В этой части работы рассмотрим те положения ГК РФ, которые находятся в § 7 главы 30. Это всего десять статей, которые и определяют специфику договора купли-продажи недвижимости. При необходимости, стороны должны также руководствоваться общими положениями о купле-продаже § 1 главы 30 ГК, если это не будет противоречить существу этого обязательства. Например, при купле-продажи недвижимости нельзя воспользоваться положением п. 2 ст. 475, где определяется право покупателя потребовать замены ненадлежащего товара товаром соответствующего качества.
Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.
С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.
Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет его недействительность. В целом это указание статьи 550 ГК не имеет важного значения, т.к. все договоры должны быть представлены в Регистрационную службу, и поэтому вряд ли кто-либо будет заключать договор в устной форме.
Статья 550 не определяет, будет ли сделка в случае её устного оформления ничтожной или оспоримой. Если считать, что стороны нарушили требования законодательства об обязательной письменной форме договора, то следует признать, что устная сделка не вызывает никаких последствий, т.к. является ничтожной. К этому выводу приводит и статья 168 ГК, где определено, что сделка не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
Таким образом оформленный в простой письменной форме договор с момента его подписания сторонами признается надлежащей сделкой . Например, договор купли - продажи нежилых помещений не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Рассмотрим по этому поводу пример из судебной практики.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.
Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации[26].
Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен[27].
Согласно ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Следует еще раз отметить, что речь идет о регистрации перхода права собственности, а не договора купли-продажи. Сам договор будет подлежать государственной регистрации только в случаях установленных законом. Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности , это осуществляется по судебному решению (п. 3 ст. 551 ГК).
Пример из судебной практики.
«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли - продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли - продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли - продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема - передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
П. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие АО обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной "регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки на основании ст. 18 Закона о регистрации и п. 18 Правил ведения ЕГРП»[28].
Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны:
- стороны сделки,
- существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
Для физических лиц указываются:
- фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
- дата рождения;
- место проживания;
- наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).
Для юридических лиц указываются:
- полное наименование, включая организационно-правовую форму;
- место нахождения;
- реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);
- индивидуальный номер налогоплательщика.
Перед заключением сделки сторонам необходимо проверить полномочия друг друга и убедиться в правоспособности. По этому поводу информационное письмо ВАС РФ № 21 от 13 ноября 1997 года предоставляет один интересный пример:
Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обоснование исковых требований АО указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.
Отказывая АО в иске, суд правомерно исходил из следующих обстоятельств. В соответствии со ст. 213 ГК РФ коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).