1.1.3 Специфика рынков недвижимости для государственного и муниципального собственников
В результате проводимых реформ на отечественных рынках недвижимости сложилась весьма специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая (хотя и изменившимися темпами) процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками, занимая особенно влиятельные позиции, например, на первичных рынках жилья и нежилых помещений. При этом по закону государственные и муниципальные собственники являются равноправными участниками рыночных сделок, что особенно заметно, например, на вторичных рынках жилья и высококлассных офисов.
С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры устанавливают основные «правила игры» (инициируют и принимают законодательные и нормативные акты) для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. По результатам таких регулирований решаются проблемы эффективного наполнения центральных и местных бюджетов. Таким образом, за счет воздействия на имущественные отношения регулируются важнейшие показатели бюджетной эффективности государственного и муниципального управления в целом.
1.1.4 Жизненные циклы недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательно распределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его формирования и до окончания (прекращения, утраты, расформирования, уничтожения) срока жизни как данного объекта.
При этом примечательно, что для объектов недвижимости такие последовательности смен состояний затрагивают как их вещные, так и правовые характеристики. Поэтому начальное и конечное обрамление жизненного цикла объекта недвижимости - это не только формирование и прекращение объекта как вещи, но и правовое оформление этих явлений.
Так, без нормативного юридического оформления вновь созданный, законченный строительством объект (здание, сооружение, выделенный земельный участок и т.д.) не состоится как объект недвижимости до момента официальных записей — акта государственной регистрации объекта недвижимости и регистрации прав на него.
Точно так же завершается жизненный цикл объекта недвижимости — регистрацией прекращения объекта и прав на него.
1.2 Имущественные комплексы (предприятия)
Основные виды собственности являются объектом разнообразного государственного регулирования как таковые (например, законодательства о землепользовании, о недрах, о недвижимости и т.д.).
Однако это, конечно, базисная, но фоновая составляющая отношений собственности. Конкретная же экономическая жизнь протекает на поле, где действует множество субъектов. Это так называемые хозяйственные единицы (хозяйствующие субъекты). Именно они, вступая в отношения собственности друг с другом (и государство здесь лишь первый среди равных), представляют собой агентов экономической деятельности, охватывающей все виды собственности одновременно. Они являются, с одной стороны, универсальными имущественными комплексами, с другой - социальными образованиями, в которых осуществляются все формы человеческой жизнедеятельности, это клеточки экономической и в большой мере - социальной жизни. Поэтому именно предприятия выступают первоочередным после природных запасов объектом нашего внимания как объекты собственности.
При этом и отраслевая принадлежность (промышленное это предприятие или торговое, или поликлиника), и место нахождения (в Москве или на Сахалине), и другие привычные «разделители» государственного управления отходят на задний план. На первое место выступают состав собственников и организационно-правовые формы предприятий.
Современным гражданским правом предусматривается строго определенный ряд хозяйственных организаций, т.е. организационно-правовых форм, в рамках которых (и только в рамках которых) можно осуществлять хозяйственную деятельность в России (табл. 1)[3].
Таблица 1 – Виды хозяйственных организаций в РФ
| Коммерческие | Некоммерческие |
| •хозяйственные товарищества•хозяйственные общества•производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия | • потребительские кооперативы• общественные и религиозные организации (объединения)• благотворительные (иные) фонды• некоммерческие партнерства• учреждения |
Сравнительные характеристики различных хозяйственных организаций приведены в табл. 2.
Таблица 2 – Хозяйственные общества
| Характеристики | ООО/ОДО | ЗАО | ОАО |
| Число учредителей | 1 и более | 1-50 | >50 |
| Величина уставного капитала | 100 МЗП | 100 МЗП | 1000 МЗП |
| Ответственность участников | доля УК - доля УК х n | доля УК | доля УК |
| Социальная близость участников | очень высокая | высокая | множественно-групповая |
| Защищенность контроля | max | достаточная | постоянная забота |
| Скорость принятия и реализация решений | max | ниже среднего | на пороге выживаемости |
| Доверие рынка (партнеров и инвесторов) | max→ высокое | среднее | высокое и высшее |
| Масштабы деятельности | мелкий бизнес | средний бизнес | Крупный бизнес |
МЗП - минимальная заработная плата, новая единица в нашей системе мер и весов;
УК - уставный капитал.
Охарактеризуем открытые акционерные общества (ОАО).
1.2.1 Акционерные общества
Уже из обязательных юридических характеристик ОАО следует, что это, как правило, крупные хозяйственные организации с большим числом работников, серьезной финансовой и производственной базой. Они производят львиную долю ВНП и обеспечивают рабочие места для большей части работающих. Словом, они оказывают огромное влияние на экономику страны, во-первых, а во-вторых, будучи средоточием больших групп взаимодействующих людей, и тем самым непосредственно - на все общественные процессы. Поэтому ОАО это уже не просто хозяйственные единицы, не только агенты экономической жизни, но и в большой степени общественные организации, элементы социума. Если добавить к этому, что и по материальным источникам своего формирования - акции покупают и разнообразные организации, и так называемые физические лица, т.е. просто люди, живущие при этом на всем пространстве от Балтики до Владивостока (и за рубежом) и работающие где угодно, - другими словами, что оперируют они изначально общественными, т.е. сложенными сообща разными собственниками, капиталами, отношение к ОАО как к универсальным экономико-социальным образованиям будет полностью оправданно. Иначе говоря, это корпорации - основные действующие лица не социалистической и не капиталистической, а корпоративной экономики[4].
Даже если перед нами не ТНК, а корпорация попроще, это все равно уже государство в государстве, со своими собственными целями, внутренними правилами, правительством и вооруженными (подчас на уровне мировых стандартов) силами, скромно именуемыми службой безопасности.
В деятельность корпорации вовлечено много заинтересованных участников. Прежде всего, это ее учредители.
Большинство действующих в России АО - дети приватизации. Есть, правда, немало акционерных обществ второго-третьего поколений, созданных частными лицами и организациями, нажившими капиталы на первой волне приватизации и во время предшествовавшей ей короткой, но бурной эпохи кооперативов и НТТМ, однако большинства они еще не составляют.
За малыми исключениями, приватизации в России происходили по известным схемам, поэтому большинство учредителей - это государственные органы управления, представленные теперь управляющими государственными пакетами акций (долями) по контракту, это также современный директорат (он же экс-советская номенклатура) и так называемые трудовые коллективы, т.е. просто частные лица, но при этом работники АО или его пенсионеры.
После того как созданное АО начинает действовать, все его непосредственные участники, в том числе учредители, получают статус акционеры и владельцы, т.е. собственники того или иного количества акций, простых или привилегированных, облигаций или иных эмитированных АО ценных бумаг, -независимо от того, работают они в АО или нет. Формально это и есть собственники корпорации, но мы помним, что быть собственником означает владеть, распоряжаться и пользоваться и в этом разделенном виде отношения собственности могут распределяться таким образом (обычно и распределяются), что формальные собственники оказываются очень далеко от выгод, которые приносит собственность.
И эта возможность может быть совсем не связана с владением акциями. Таким образом, специфика корпораций как объекта государственной или иной собственности состоит в том, что само понятие собственности отступает на задний план, размывается понятием контроля.
Мощными группами заинтересованных лиц являются поставщики и потребители АО. Даже не участвуя в процессе управления АО непосредственно, они могут сильно и даже определяющим образом влиять на принимаемые решения, особенно в современных условиях в России. Зависимость АО от потребителей и поставщиков может варьировать от равной взаимной до полной односторонней в любую сторону.
Особую группу интереса представляет собой государство. Российское государство еще не сложилось как целое, поэтому на практике взаимодействие с государством распадается на отношения с теми или иными государственными органами — от самых болезненных с налоговой полицией до самых комплиментарных с мэрией. Когда государство выступает еще и как акционер, т.е. в двух ипостасях одновременно, это придает большую сложность отношениям АО с государством, поскольку эти его роли во многом противоположны.