Існують різні права на використання нерухомості: оренда, право на використання, право на ділянку землі. Сервітут створює інший тип права на землю. На сьогодні право власності на квартиру не існує у Швеції. Існує лише право на постійне користування квартирою [13].
На думку О. Є. Малихіної, Швеція досягла найбільших успіхів у створенні реєстру власності, тут створено єдиний банк даних про нерухомість. Уся земля у Швеції поділена на об’єкти нерухомості. Усі вони зареєстровані у декількох базових реєстрах нерухомого майна (реєстр нерухомого майна, земельний реєстр, реєстр будівель, реєстр координат, адресний реєстр та ін.). Реєстр нерухомого майна і земельний реєстр становлять ядро банку даних [9].
У сучасній Японії реєстрацію прав на нерухомість здійснюють реєстраційні палати Міністерства юстиції Японії, структура яких заснована за територіальним принципом, тобто у віданні територіальних підрозділів органів юстиції перебуває ввірена територія. У ході реформи реєстраційної системи в 1950 р. кадастровий облік було переведено з відома фіскальних органів до органів юстиції. Таким чином, територіальні органи юстиції стали органами уніфікованого управління системою реєстрації нерухомості в широкому розумінні. З 1960 р. кадастрові відомості стали заноситися не у земельні книги, а в титульні розділи реєстрів нерухомості, що, фактично, означає об’єднання реєстрів нерухомості та земельних книг.
Спостерігається раціональний підхід японських управлінців до організації системи реєстрації нерухомості. Ми вважаємо, що уніфікація реєстрації нерухомості може бути здійснена шляхом об’єднання функцій обліку об’єктів нерухомості і реєстрації речових прав стосовно нього у рамках єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.
Реєстрація речових прав на нерухомість здійснюється, як правило, на підставі заяви сторін, обов’язок подання якої покладено на обидві сторони правочину: як правонабувача, так і правовідчужувача. Як виняток здійснюється реєстрація обмежень речового права — арештів, затримань згідно з рішеннями уповноважених на це органів: судових, фіскальних, слідчих.
Перелік матеріалів, які можуть братись до уваги реєстраторами щодо реєстрації речового права чи відмови у такій реєстрації, обмежений. Закон не дозволяє прийняття рішень, що базуються на всіх наявних матеріалах, як це робиться судами під час позовного визнання речового права.
Реєстрація здійснюється шляхом внесення записів у реєстр, який складається з титульного підрозділу, в якому реєструється об’єкт нерухомості, підрозділу, в якому реєструються відомості про осіб, що є суб’єктами права власності чи права користування, а також підрозділу, в який внесено записи про обмеження, наприклад про арешт чи іпотеку.
Інформація про реєстрацію носить відкритий характер. Будь-якій особі, що заплатила збір у розмірі 500 єн, надається інформація з реєстру. Отримати її можна і в реєстраційній палаті безпосередньо, і через фірму посередника, із застосуванням інформаційної системи Інтернет, але заплатити за неї доведеться вдвічі більше. Зазначена новація застосовується в Японії з вересня 2000 р.
Реєстраційні провадження в Японії здійснюють службовці, найняті управліннями юстиції з числа осіб, які успішно здали кваліфікаційний екзамен. Необхідно відзначити, що до здачі екзамену допускаються особи, які не мають вищої освіти. Зауважимо, що в Японії розвиненим є також недержавний сектор з реєстраційної діяльності, але він обмежений наданням послуг з поданням заяв та підготовкою документів для здійснення державної реєстрації речових прав. Надаються такі послуги кадастровими сюрвеєрами (англ. surveyor), яких в Японії близько 18 тисяч. Спеціальність кадастрового сюрвеєра означає професійну діяльність з обстеження та обмірів землі і споруд, речове право на які підлягає державній реєстрації. Вони також можуть здійснювати підготовку відповідних кадастрових документів на запит суду, прокуратури, поліції та органів юстиції.
У японському реєстраційному законі передбачено окреме досить самостійне провадження у справах з реєстрації описів нерухомого майна. Подібна функція виконується в Україні БТІ щодо технічного обліку споруд та приміщень, а також органами земельного кадастру щодо кадастрових описів.
Провадження у реєстраційній справі опису нерухомого майна починається з подання власником заяви, яка може бути подана як самим власником, так і його представником або довіреною особою — кадастровим сюрвеєром. Заяви, які не відповідають вимогам реєстраційного закону, залишаються без руху, при цьому надається можливість привести заяву у відповідність з вимогами закону, внісши доповнення та виправлення [4, с. 320 — 322].
У Японії під час реєстрації стягується плата в розмірі 0,05% від вартості об’єкта нерухомості. Диференційований підхід до оплати має фіскальну функцію і є соціально справедливим, оскільки набувачі дорогих об’єктів сплачують у такому випадку реєстраційний збір більший, ніж ті особи, що придбавають дешеві об’єкти нерухомості. Такий підхід до формування бюджету реєстраційної установи, на думку дисертанта, є більш прогресивним, ніж в Україні, де встановлена фіксована плата за державну реєстрацію, яка не залежить від вартості майна. На наш погляд, слід застосувати досвід Японії, що дасть можливість забезпечити фіскальний інтерес держави від надання адміністративної послуги з реєстрації речових прав на нерухоме майно. Однак при цьому необхідно передбачити механізм запобігання ухиленням від сплати податку, що здебільшого має місце під час нотаріального засвідчення правочинів з нерухомістю, коли сторони з метою заощадити кошти на державному миті вказують суму договору, істотно нижчу порівняно з реальною.
Реєстраційні строки законодавством не передбачено, але на практиці становлять 4 — 5 днів у так званих простих випадках і близько місяця, коли, наприклад, виникає потреба в особистому огляді реєстратором об’єкта нерухомого майна, речове право на яке реєструється.
Реєстраційні системи функціонують практично у всіх країнах світу. Системі кожної країни притаманні власні національні риси.
Перша відмінність — різниця у назвах. Так, у багатьох державах світу застосовуються поняття «реєстр», «регістр», «єдиний реєстр» тощо. При цьому слід зазначити, що, як правило, реєстр прав власності містить основну інформацію про нерухомість у вигляді реєстру власності й індексних карт, які в українській термінології названо кадастровими. У свою чергу, реєстр прав містить вичерпну інформацію про власників, а також про всі юридичні права на відповідну земельну ділянку чи прив’язаний до неї об’єкт нерухомості (будівлю, споруду тощо).
Друга важлива відмінність — статус реєстрової бази: реєстру, регістру, кадастру, які у різних країнах відрізняються між собою не тільки назвами, але й, що більш суттєво, своїм правовим статусом (обсягом прав, обов’язків і повноважень).
У 1994 — 1995 рр. Королівським реєстром Великобританії було проведено спеціальне опитування в різних країнах з метою аналізу світових реєстраційних систем. Усього було опитано 55 респондентів: з 12-ти країн Західної Європи, 6-ти провінцій Австралії, 5-ти провінцій Канади, 4-х штатів США, а також країн Азії, Африки і Латинської Америки. У 85% опитаних реєстри є повністю відкритими для громадськості, а повністю закритими лише в Саудівській Аравії і на Кіпрі. Реєстри у 38% випадків підпорядковано міністерствам юстиції, у 23% — міністерствам довкілля і земель, у 11% — міністерствам фінансів, решта — іншим міністерствам [9].
Слід зазначити, що, по-перше, у світі не існує єдиної універсальної реєстраційної моделі. Зокрема немає універсальної реєстрової системи в Євросоюзі, до якого Україна проголосила стратегічний намір приєднатися. І це з огляду на процес постійної гармонізації політико-правового поля Об’єднаної Європи. Таким чином, у кожній державі світу та навіть у Європі основу створення реєстраційних систем становлять національні інтереси кожної конкретної країни.
По-друге, реєстрова система (реєстр) у різних країнах є невід’ємною від органу, на який покладено повноваження державного регулювання у сфері земельних (аграрних) відносин.
По-третє, у деяких країнах світу щодо реєстрової системи існує контроль з боку органів міністерств юстиції, міністерств економіки або міністерств фінансів. Однак, незважаючи на зовнішній контроль, реєстрові системи мають достатньо свободи у здійсненні повноважень для виконання покладених на неї законодавством функцій. До того ж у різних країнах відрізняються межі зовнішнього контролю. Слід зазначити, що у науковій думці немає єдиної точки зору на вирішення проблеми контролю.
Нині в Європі відбуваються реформи національних реєстрових систем з метою приведення кадастрово-реєстраційних систем до єдиних стандартів, якими є, зокрема, такі: ведення системи реєстрації прав на нерухомість на основі записів про земельні ділянки (земельна ділянка та нерухоме майно розглядаються як єдиний об’єкт нерухомості); реєстрація прав на земельні ділянки та нерухоме майно здійснюється в одному реєстрі прав; реєстрація прав та ведення кадастрових карт здійснюється однією установою; реєстрація прав є адміністративною функцією (державна реєстрація прав повинна бути відокремленою від судових та (або) нотаріальних органів); послуги системи орієнтовані, насамперед, на користувача; система реєстрації прав повинна бути самоокупною [9].