Большинство практики по признанию сделок мнимыми сложилось в области обращения недвижимости. Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, объекты недвижимости обладают большой ценностью и взыскатель не жалеет средств и времени на сбор доказательств. Во-вторых, такие сделки подлежат государственной регистрации, что позволяет собрать более широкий круг доказательств, нежели по иным делам. В-третьих, признать мнимыми сделки по большинству других объектов гражданского оборота практически невозможно.
При доказательстве недействительности сделок с недвижимым имуществом используются такие критерии, как цена, расчеты по сделке, порядок оформления сделки, вступление приобретателя во владение.
Неадекватная цена часто служит основным доказательством мнимости сделки, а взыскатель по мере сил пытается доказать суду, что объект недвижимости, фигурирующий в сделке, не может продаваться по указанной цене. Оптимальным вариантом признания неадекватности цены будет использование бухгалтерской документации должника по спорному объекту. В частности, продажа имущества по цене, гораздо ниже той, по которой должник его приобрел либо по цене ниже балансовой стоимости может служить аргументом в пользу того, что недвижимость отчуждается в ущерб интересам должника.
Еще один аспект, на который следует обратить внимание суда при рассмотрении таких дел - особенности расчетов по договору. Как правило, фактическая оплата приобретенного имущества задерживается как можно больше, но продавец не предъявляет никаких претензий. Также сам характер расчета, например, путем взаимозачета долгов, когда фактически нет движения средств, или когда используется форма оплата товара, нехарактерная для данных видов договоров, могут, в ряду других доказательств, послужить убедительным основанием для признания такой сделки мнимой.
При сборе доказательственного материала необходимо учитывать, что все сделки с недвижимостью должны регистрироваться, что относится и к изменениям таких договоров.
Для большинства мнимых сделок характерно затянувшийся процесс смены собственника, и продолжение нести расходы на содержание объекта недвижимости.
Следует также обращать внимание на момент регистрации сделки. В случае заключения мнимой сделки покупатель не спешит регистрировать свое право собственности. Объект продолжает находиться в полном распоряжении продавца. По этой же причине может отсутствовать передаточный акт, составляемый при покупке недвижимости. Но даже если все это соблюдено, момент регистрации права на недвижимость может быть сильно отделен от момента продажи (бывает, что только через полгода права так и не были зарегистрированы).
Таким образом, во многих случаях, когда в процессе исполнения исполнительного производства судебный пристав-исполнитель и взыскатель сталкивается с недобросовестностью должника, взыскатель остается в крайне невыгодном для себя положении. До сих пор законодательством не в полной мере выработан механизм защиты интересов взыскателя когда должник намеренно скрывает свое имущество. Те критерии, которые позволяют оспаривать законный характер сделок по отчуждению имущества должника (цена, расчеты, регистрация, реальная и документальная смена собственника) могут служить убедительными доводами лишь в своей совокупности.
Именно поэтому каждый истец в гражданском или арбитражном процессе должен заранее продумать процесс взыскивания присужденной суммы. Главной гарантией будущего взыскания является наложение ареста на имущество ответчика в качестве меры обеспечения иска, применяемой судами по заявлению истца либо судом по собственной инициативе (только в гражданском процессе).
Порядок проведения торгов регламентируется статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ, а порядок реализации заложенного имущества – статьей 350 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).
Для проведения торгов между службой судебных приставов и специализированной организацией заключается договор на проведение торгов. При этом должник (собственник недвижимости) полностью исключается из документального оформления отношений, связанных с проведением торгов.
Согласно ФЗЗ "Об исполнительном производстве" на судебного пристава - исполнителя возлагается лишь обязанность по подготовке торгов. В силу пункта 2 статьи 62 ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав - исполнитель должен сделать заявку специализированной организации и указать минимальную начальную цену имущества, выставляемого на торги.
К заявке на проведение торгов, подаваемой судебным приставом - исполнителем, прилагаются:
1) копия исполнительного документа;
2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом - исполнителем;
3) документы, характеризующие объект недвижимости;
4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.
Согласно пункту 4 статьи 62 ФЗ "Об исполнительном производстве" при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав - исполнитель в дополнение к указанным выше документам прилагает:
1) копию договора аренды;
2) копию свидетельства о регистрации договора аренды;
3) копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.
При продаже права на объект незавершенного строительства судебный пристав - исполнитель в дополнение к указанным выше документам прилагает:
1) копию решения об отводе земельного участка;
2) копию разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
На основании пункта 1 статьи 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава - исполнителя.
Если иное не предусмотрено законодательством, извещение о проведении торгов должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно обязательно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе б оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Участники вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Согласно пункту 5 статьи 448 лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Как правило, при предъявлении исков о признании торгов недействительными истцы ссылаются на многочисленные основания и обстоятельства, законность которых исследуется судом в процессе рассмотрения дела. Наиболее чаще встречаются следующие обстоятельства: отсутствие публикации и извещения о торгах или нарушение сроков публикации извещения, незаконное признание первых торгов несостоявшимися и так далее.
Вынося решение о признании торгов недействительными, суд должен иметь в виду, что за последствием такого признания последует крайне выгодная должнику и крайне невыгодная покупателю реституция. Поэтому согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 № 32, под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, а также нарушения порядка проведения торгов, которые могли привести к неправильному определению победителя.
Действующая судебная практика к числу существенных нарушений относит следующие нарушения:
1. проведение торгов недвижимости организацией, не являющейся специализированной;
2. неправильная и незаконная оценка (уценка) имущества.
Не является существенными нарушениями условий проведения торгов, не повлиявшие на правильное определение победителя, не нарушившие права взыскателя, должника и участников. К их числу суд относит следующие факты: незначительной просрочки внесения участниками торгов задатка и оплаты его на день проведения торгов, незначительной задержки времени открытия торгов, даты извещения о торгах более чем за 30 дней до их проведения.