Исключение из этого правила составляют случаи оценки дебиторской задолженности, когда возможно проведение повторной оценки. Однако все сказанное не лишает сторону возможности оспорить оценку. Сделать это возможно путем оспаривания в исковом порядке отчета (заключения) оценщика, при этом сторона, оспаривающая оценку, должна добиваться от суда отсрочки исполнения или отложения исполнительных действий до рассмотрения ее иска. В противном случае реализация арестованного имущества будет произведена по цене, определенной в отчете (заключении) оценщика.
Вызывает определенные сложности процедура привлечения к оценке имущества специалиста в тех случаях, когда оценка имущества является затруднительной для судебного пристава-исполнителя. Тут возможны два варианта развития ситуации. Во-первых, судебный пристав-исполнитель заранее знает, какое имущество будет подвергнуто описи и аресту и сразу приглашает специалиста. Во-вторых, судебный пристав-исполнитель не знает, какое имущество будет подвергнуто описи и аресту, или не имеет возможности пригласить на арест специалиста. Поскольку оценка каждого предмета в отдельности является обязательным атрибутом акта описи и ареста, сразу возникает следующий вопрос: какую стоимость имущества указывать в акте описи и ареста в том случае, когда судебный пристав-исполнитель самостоятельно не может произвести его оценку и назначает для этого специалиста, а также в том случае, когда специалисту (приглашенному на арест или назначенному позднее) требуется определенное время для составления отчета (заключения) об оценке арестованного имущества? Ответа на этот вопрос закон не содержит. Вместе с тем на практике такая проблема существует, особенно когда арестованное имущество изымается из владения должника. Не указывать в акте описи и ареста стоимость имущества нельзя, поскольку это противоречит требованиям и в случае обжалования действий судебного пристава-исполнителя они будут признаны судом недействительными по формальным основаниям. Кроме того, определение хоть какой-то цены в акте описи и ареста имущества необходимо еще и для определения степени имущественной ответственности хранителя имущества.
В данном случае судебному приставу-исполнителю можно рекомендовать в зависимости от конкретной ситуации следующие варианты действий. При аресте имущества юридических лиц, в том случае, когда при описи имущества присутствует оценщик, сразу извещать присутствующие стороны о том, что оценка данного имущества является для судебного пристава-исполнителя затруднительной, поэтому для определения рыночной стоимости арестованного имущества назначен специалист. После чего, в случае если специалисту требуется время для составления отчета (заключения), указывать в акте описи и ареста примерную цену, определяемую предварительным (устным) заключением оценщика, выяснять отношение сторон к этой оценке и фиксировать это в акте.
В случае, когда при описи имущества оценщика нет, а оценка имущества затруднительна для судебного пристава-исполнителя, следует также извещать об этом стороны, а в акте описи и ареста указывать балансовую стоимость арестованного имущества, при этом в акте обязательно следует отразить, что для квалифицированной оценки имущества будет назначен специалист. При этом мнение сторон по поводу оценки также подлежит выяснению и фиксации в акте описи и ареста.
При аресте имущества физических лиц, которое составляют в основном предметы быта, специалисты, как правило, не привлекаются, однако и в этих случаях у судебного пристава-исполнителя может возникнуть затруднение в оценке определенных предметов. В этом случае судебному приставу-исполнителю надлежит выяснить и зафиксировать в акте описи и ареста мнение сторон, произвести примерную оценку имущества, детально описать его, указать в акте на необходимость назначения специалиста для его оценки и назначить его своим постановлением.
Привлечение к оценке арестованного имущества специалиста-оценщика инициируется судебным приставом-исполнителем путем вынесения постановления о назначении специалиста. Результат работы оценщика оформляется в виде письменного документа – отчета (заключения).
Реализация арестованного имущества является заключительной стадией обращения взыскания на имущество должника.
В силу п. 1 ст. 54 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация арестованного имущества должника быть осуществлена в 2-месячнй срок со дня наложения ареста.
Статьей 54 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено три основных формы реализации арестованного имущества – продажа с открытых, публичных торгов, продажа на комиссионных началах и продажа на иных договорных началах. Форма реализации определяется правовым режимом арестованного имущества. Так, недвижимое имущество реализуется только с торгов, имущество бытового назначения – на комиссионных началах.
Цель торгов – реализация арестованного имущества по наивысшей предложенной цене – обеспечивается возможность участия в торгах неограниченного круга лиц, желающих стать собственниками продаваемого имущества. Положения о торгах и порядке их проведения содержаться в различных правовых актах: Гражданском кодексе Российской Федерации, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об исполнительном производстве».
Недвижимое имущество продается на торгах специализированными организациями, имеющие право совершать операции с недвижимостью. Если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить его за собой. В случае его отказа оно возвращается должнику, а исполнительный лист – взыскателю.
Торги могут проводиться в форме аукциона и конкурса, которые могут быть открытыми и закрытыми. Различие между этими двумя формами определяется функциями того и другого. Аукцион направлен на выявление покупателя, способного предложить наивысшую цену. Задача конкурса – отбор лиц, способных к наилучшему решению задач, поставленной собственником имущества.
Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные
Реализация движимого имущества ВОТЛИЧИЕ ОТ НЕДВИЖИМОГО осуществляется в основном на комиссионных началах. Данная процедура регламентируется главой 51 ГК РФ «Комиссия» и Правилами комиссионной торговли непродовольственными товарами, утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. № 569. Подробно порядок реализации арестованного имущества в рамках соответствующего формы его реализации регулируется условиями договора, заключаемого специализированной организацией и Главным управлением Федеральной службы судебных приставов соответствующего субъекта РФ.
В том случае, если имущество должника не реализовано ввиду отсутствия покупателей на него, законодательство предусматривает определенный выход. Так, согласно п. 4 ст. 54 ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскателю предоставлено право оставить не реализованное имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ – взыскателю.
Поскольку судебный пристав-исполнитель самостоятельно не производит продажу имущества, то по существу идет речь о реализации как совокупности процессуальных действий судебного пристава-исполнителя, направленных на продажу имущества должника, в том числе передачу имущества на реализацию, контроль за продажей имущества, возвратом имущества должнику в случае невозможности его реализации.
Обращение взыскания на недвижимое имущество подчиняется общим правилам исполнительного производства. Вместе с тем здесь имеется ряд особенностей, определяемых правовыми характеристиками недвижимости как объекта гражданского оборота.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно ст. 113 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре учреждениями юстиции.
Поскольку недвижимость занимает особое место в жизни человека и в обеспечении условий предпринимательской деятельности организаций, то в соответствии с п. 3 ст. 59 ФЗ «Об исполнительном производстве» арест и реализация недвижимого имущества должника-организации осуществляется в третью очередь. Данное правило является безусловным, и его нарушение может привести к признанию ареста и торгов данным недвижимым имуществом недействительным.
Обязательным действием при аресте недвижимости как имущества, подлежащего специальной государственной регистрации, является сообщение соответствующему уполномоченному органу о наложении ареста с тем, чтобы были заблокированы все операции с данным имуществом. Поэтому при аресте недвижимости обязательным является направление копии акта об аресте имущества учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если ранее арест не был наложен по определению суда в порядке применения мер обеспечения иска.