В противном случае даже при изъятии правоустанавливающего документа, например о праве собственности, на жилое помещение, должник в праве получить дубликат правоустанавливающего документа в органах местного самоуправления (договора передачи квартиры в собственность граждан), у нотариуса (по нотариально удостоверенным сделкам), в иных органах, оформлявших право собственности, и, зарегистрировав его органах государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним, совершить сделку по его отчуждению.
При аресте недвижимого имущества, находящегося в собственности должника-организации, судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок с момента наложения ареста направляет в Федеральную налоговую службу уведомление о произведенном аресте. Основной целью данного уведомления является обеспечение сохранности организации-должника как единого производственного комплекса. После получения уведомления судебного пристава-исполнителя налоговый орган принимает решение о целесообразности или нецелесообразности возбуждения дела о признании должника несостоятельным.
Реализации арестованного недвижимого имущества осуществляется в соответствии со ст.ст. 62, 63 ФЗ «Об исполнительном производстве». Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции.
Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. В том случае, если обращается взыскание на заложенное недвижимое имущество по решению суда, начальную цену определяет суд. При обращении взыскания на недвижимое имущество по нотариальному удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя (ст. 349 ГК) начальная продажная цена определяется в данном соглашении.
При реализации земельных участков как одного из вида недвижимого имущества в рамках исполнительного производства законодательством установлены ряд ограничений:
1. запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
2. запрет на изменение режима использования земельного участка;
3. возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления;
4. возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных, предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.
Рассмотрев вопрос об обращении взыскания на недвижимое имущество, можно сделать следующие выводы:
1. взыскание возможно лишь в случае, если у должника отсутствует иное имущество;
2. при аресте недвижимости, находящейся в собственности должника-организации, судебный пристав обязан уведомить налоговый орган об аресте;
3. при реализации земельного участка необходимо учитывать установленные законодательствам ограничения;
4. недвижимое имущество реализуется на торгах.
При неисполнении должником в добровольном порядке исполнительного документа судебный пристав-исполнитель обязан в соответствии с законом применить меры принудительного взыскания, в том числе и обращение взыскания на заложенное имущество.
Под залогом, согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, понимается правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, обеспеченного залогом, имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требованиями), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.
В процессе принудительного исполнения судебными приставами-исполнителями требований исполнительных документов взыскание на заложенное имущество может быть обращено:
1. по исполнительному документу об удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета залога;
2. по исполнительным документам о взыскании денежных средств в пользу взыскателей, не являющейся стороной в обязательстве, обеспеченном договором залога, то есть не являющихся залогодержателями.
Во втором случае, судебный пристав-исполнитель обращает взыскание на заложенное имущество только в случае недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных к нему требований, не обеспеченных залогом.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в ФЗ «Об исполнительном производстве» отражен крайне недостаточно, в связи с этим, судебному приставу-исполнителю необходимо руководствоваться правилами параграфа 3 гл. 23 Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).
Для того чтобы обратить взыскание на заложенное имущество судебному приставу необходимо установить наличие договора залога, правильность заключения договора, наличие государственной регистрации договора. Только после этих действий судебный пристав-исполнитель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество должника.
Если имущество находится у должника, то применяются общие правила обращения взыскания на имущество. Если имущество, находится у другого лица, то применяются правила, установленные ФЗ «Об исполнительном производстве», для обращения взыскания на имущество должника, находящееся у других (третьих) лиц.
При обращении взыскания на заложенное имущество следует обратить внимание на соблюдение прав залогодержателя, в силу п. 1 ст. 334 ГК РФ залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами должниками получить удовлетворение из стоимости заложенного имущество.
Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество осуществляется по решению суда. При этом в решение суда определяется начальная продажная цена имущества.
В качестве примера можно привести ряд положений из Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге. Так нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в во избежания подобных случаев судебный пристав-исполнитель должен ставить перед соответствующим судом, вынесшим решение, вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены либо о принесении протеста в порядке надзора.
Обращение взыскание на заложенное имущество осуществляется путем его реализации. Реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов. При обращении взыскание на заложенное движимое имущество реализация может осуществляться специализированной организацией на комиссионных началах.
Как свидетельствует судебная практика, при проведении в рамках исполнительного производства торгов по продаже заложенного недвижимого имущества допускаются нарушения закона:
1. не следуя пункту 3 статьи 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) организатор публичных торгов извещает о предстоящих торгах позднее чем за месяц до их проведения в периодических изданиях, не являющееся официальными информационными органами органа исполнительной власти, соответствующего субъекта;
2. В нарушении п. 4 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества, сумма задатка определяется в большем размере;
3. Допускается сужение круга лиц для участия в торгах, а, следовательно, и снижение общей стоимости имущества;
При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Согласно п. 2 ст. 49 ФЗ «Об исполнительном производстве» залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующихся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества.
Таким образом, можно вывести следующие положения по обращению взыскания на заложенное имущество:
1. Обращение на данное имущество возможно лишь при отсутствии у должника имущества предыдущих очередей взыскания.
2. Важным моментом является определение действительности договора залога.
3. Реализация заложенного имущества имеет свои особенности. Так, например, определять начальную продажную цену такого имущества вправе только суд.
Очень интересным вопросом является вопрос о возможности и порядке обращения взыскания на предприятие как на имущественный комплекс, в том числе вопрос о реализации такого имущества.
Согласно статье 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Гражданским кодексом установлено, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли - продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.