Содержание
Введение
§ 1 Понятие договора купли–продажи недвижимости. Правовой режим недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи
§ 2 Права и обязанности сторон в договоре купли–продажи недвижимости
§ 3 Ответственность за нарушение договора купли–продажи недвижимости
Заключение
Список использованных источников и литературы
купля продажа недвижимость правовой договор
Введение
Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.
В связи с изменением экономической основы нашего общества и развитием в нем рыночных отношений возросла роль недвижимости в имущественном положении субъекта гражданского права. Таким образом, возникла необходимость разработки института недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств.
Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты, так и современные.Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот.Рынок недвижимости России является наиболее динамичным и бурно развивающимся. С развитием в России рыночных отношений оборот такого объекта гражданских прав как недвижимое имущество многократно ускорился и увеличился количественно. В основании этого процесса лежит устранение исключительной собственности государства в отношении недвижимого имущества.Говоря о сделках с недвижимым имуществом необходимо провести черту между гражданским, жилищным и земельным законодательством для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем или иным объектом недвижимого имущества. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.Объект исследования представленной работы –
Предметом исследования выступают
Цель курсовой работы
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
- раскрытие понятия договора купли – продажи недвижимости;
- определение правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации;
- сравнение купли – продажи недвижимости от иных видов купли – продажи;
- определение прав и обязанностей сторон в договоре купли – продажи недвижимости;
- ответственность за нарушение договора купли – продажи недвижимости
Работа выполнена с использованием нормативно-правовых актов, применяемых при купле-продаже недвижимости, в т.ч. Конституции Российской Федерации, учебной литературы для юридических вузов. При всем объеме и разнообразии литературы по теории государства и права, я отдала предпочтение учебникам, написанным под руководством Н.И. Матузова и А.В. Малько, В.М. Корельского и В.Д. Перевалова.
Также при изучении выбранной темы использовалась справочная правовая система «Консультант Плюс» в основном для получения информации о действующем законодательстве и изучения новейших журнальных статей юристов-практиков в области исследований по проблемам реализации недвижимого имущества.
Структурно курсовая работа состоит из введения, трёх глав (основной части) и заключения.В первой главе освещаются различные мнения юристов-правоведов в определении понятия договора купли-продажи недвижимого имущества, правового режима недвижимости
Вторая глава посвящена
В третьей главе рассмотрены основные виды ответственности за нарушение условий договора купли-продажи недвижимости.В заключении сформулированы основные выводы по исследуемой теме и теоретические предложения по совершенствованию института купли-продажи недвижимости.
§ 1. Понятие договора купли–продажи недвижимости. Правовой режим недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи
Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.
Рынок недвижимого имущества Российской Федерации можно разделить на несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, и условия договоров купли-продажи указанных видов недвижимости имеют некоторые отличия.Договор купли–продажи широко используется в современном гражданском обороте. Согласно статье 454 ГК, по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Понятие договора купли–продажи недвижимости базируется на общем определении купли–продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продажи недвижимости, согласно которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество согласно ст.130 ГК РФ. Договор купли–продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным (к консенсуальным относится договор, который считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям).
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.
Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки.
Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 522 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, например: земельный участок, прилегающий к крыльцу здания или участок земли, необходимый для прохода к зданию.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:- данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
- данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;
- данные недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
Договор купли-продажи земельного участка должен быть составлен с особой тщательностью и содержать все необходимые характеристики: местонахождение (подробный адрес), категорию земли, цели использования земельного участка, общую площадь, стоимость.
Договор купли-продажи зданий, сооружений и нежилых помещений должен содержать следующие характеристики: местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность, стоимость и другие параметры.
Как справедливо отмечает И.Л. Ивачев, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, подъезд и этаж[1].
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Важное положение содержит статья 551 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 этой статьи переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).