Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком [7].
Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:
1) открытость рынка, на котором совершается сделка;
2) конкурентность рынка;
3) типичная мотивация сторон;
4) разумная информированность сторон;
5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;
6) использование типичных средств платежа;
7) отсутствие необычных финансовых условий сделки [8].
Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.
На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды.
Экономические факторы:
- спрос на объект оценки;
- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
- продолжительность получения доходов;
- риск, связанный с объектом;
- степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
- степень ликвидности объекта оценки;
- ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
- затраты на создание аналогичных объектов;
- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.
Социальные факторы:
- наличие и развитость инфраструктуры;
- демографическая ситуация и др.
Политические факторы:
- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
- политико-правовая ситуация в стране.
Географические факторы, состояние окружающей среды.
1.2 Возникновение и развитие независимой оценки и законодательства об оценочной деятельности
Мировой опыт свидетельствует, что зарождение рыночных механизмов хозяйствования сопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Вот и в нашей республике появились первичный и вторичный рынки имущества, продолжают совершенствоваться законодательная и нормативная базы в этой сфере, появились лицензированные оценщики.
Формирование профессии оценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственное агентство по регистрации и оценке недвижимости с территориальными подразделениями во всех областях республики. В этом же году наряду с государственной оценкой появились первые общественные объединения профессиональных оценщиков.
7 августа 1997 года приказом Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахстан в нашей стране были утверждены квалификационные требования для лиц, профессионально занимающихся оценкой имущества, тем самым была официально признана новая профессия [9].
В 1997 году законодательно в лицензируемые виды была введена оценочная деятельность и образован уполномоченный орган по оценочной деятельности. В это же время была создана Казахстанская Ассоциация Оценщиков (КАО), которая добилась в 1998 году принятия Казахстана в Международный комитет по стандартам оценки и инициировала разработку и принятие Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», который был принят в ноябре 2000 года. На первом этапе развития оценочной деятельности с 1998 по 2000 год лицензии получили всего 117 юридических и 343 физических лиц.
Несмотря на то, что начиная с 2000 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в области оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурного роста численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время разными оценщиками, очень часто могло расходиться в два и более раза. Основной причиной участившихся случаев недостоверной оценки стал низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. выдача лицензий производилась заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. Кроме того, принятые в 2002 году Правила оценки были не конкретны, они разрешали оценщикам пользоваться устаревшими справочниками, такими как УПВС, выпущенные еще в СССР в 1069 году. В органах статистики не отслеживалась информация о ценах на различные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так как единый заказчик на эту информацию отсутствует. Проводимые уполномоченным органом плановые проверки оценочной деятельности не могли кардинально улучшить положение дел, так как ежегодно составлялось около миллиона отчетов, ревизия многих из которых невозможна без специальных знаний, которыми обладают только профессиональные оценщики высшей квалификации. По существу проверка отчетов была сведена к формальной процедуре рассмотрения их структуры, наличия в ней всех требуемых Правилами разделов и сведений.
Именно с 2002 года оценочная деятельность получила развернутое законодательное регулирование и развитие, была сформулирована модель, основанная исключительно на государственном контроле оценочной деятельности.
Вместе с тем, как показывает международный опыт, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, а в развивающихся странах заметно возрастает регулирующая роль государства. Основы законодательного регулирования и история зарождения института оценочной деятельности также различны.
К примеру, в странах Европы и США профессия оценщика формировалась в основном путем саморегулирования. Практикующие оценщики объединялись в соответствующей профессиональной корпорации, созданной по типу объединений лиц других свободных профессий (адвокатов, юристов, аудиторов и т. д.). Данная форма регулирования принята в большинстве государств. В некоторых из них, в частности в Великобритании, функция контроля за деятельностью оценщиков законодательно закреплена за профессиональными организациями.
На туманном Альбионе первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor – землемер) в середине XIX столетия. В 1981 году король предоставил профессиональным сюрвейерам Хартию на право саморегулирования [10].
В США существует развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий более 15 тыс. членов. В последнее десятилетие введено лицензирование оценочной деятельности. До этого же оценщиком мог стать каждый. Причиной для перехода к государственному лицензированию стали убытки американских кредитно-сберегательных институтов в результате некомпетентной и некачественной оценки.
Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. В связи с этим еще в 1990 году Французский институт оценки недвижимости (IFEI) обратился к крупнейшим профессиональным организациям с предложением о внедрении общих принципов деятельности членов профессиональных организаций оценщиков. А в 1993 году впервые издана Хартия оценщиков недвижимости (Charter of real EstateValuers) [10].