В Германии к практике оценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, законодательно закреплено требование к ведению сборников цен купли-продажи, в которых регистрируются и оцениваются сделки с земельными участками.
В Китае с активизацией экономических реформ возросла потребность в независимой оценке имущества. В 1989 году при содействии правительства в КНР официально появилась профессия – оценщик. Основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Поднебесной, является положение об оценке государственной собственности, изданное Государственным советом в 1991 году [10].
В результате всего вышеперечисленного появились первые признаки деградации оценочной деятельности как высококвалифицированной профессии. На ней начали действовать лица предлагающие оценить имущество по любой цене, которую назначит заказчик, оплачивающий эту работу. С каждым годом количество таких лицензированных псевдооценщиков становилось все больше, что сформировало в обществе устойчивое недоверие к результатам их работы. В этих условиях банки и другие субъекты реальных рыночных отношений начали создавать свои службы оценки, которые в силу корпоративных интересов старались завысить стоимость залогового имущества, что и явилось первопричиной развития ипотечного кризиса.
Следует отметить, что уже в преддверии кризиса начала появляться потребность в объективной оценке, в связи, с чем встал вопрос о повышении достоверности отчетов, а осуществить даже выборочную экспертизу отчета уполномоченному органу без помощи квалифицированны оценщиков, стало физически невозможно. Если на первом этапе лицензирования уполномоченный орган мог в течение 2-3 лет проверить работу всех оценщиков с выездом на место, то на сегодня для этого не хватит и 10 лет.
Следует отметить, что, помимо национальных законодательств, оценочная деятельность регулируется международно-правовыми нормами. Глобальные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), который объединяет профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран [11].
В государствах СНГ, в том числе и в Казахстане, оценочная деятельность переживает период становления. Для гармонизации законодательств стран Содружества по инициативе ряда национальных организаций в области оценки создан и уже действует Координационный совет оценщиков.
С течением времени правоприменительная практика по оценочной деятельности в рамках рыночных процессов и результатов форсированного развития строительного сектора в нашей республике предопределила необходимость пересмотра оценочной деятельности, в том числе и на институциональном уровне. Так, в ноябре 2010 года Парламент принял поправки в законы, целью которых является совершенствование и упорядочение системы рынка оценочной деятельности. В целях имплементации позитивного опыта в области оценочной деятельности установлен постепенный переход от государственного контроля оценки имущества к саморегулированию оценочной деятельности субъектами оценки. В связи с этим на первоначальном этапе законодательно закреплены основы оценочной деятельности путем консолидирования разрозненных субъектов – оценщиков в предлагаемые саморегулируемые палаты, осуществляющие организацию данной деятельности на рынке соответствующих услуг.
Для повышения качества оценочных услуг законом вводится обязательная экзаменация претендента на занятие оценочной деятельности с целью проверки уровня его знаний. За уполномоченным органом закреплена компетенция по разработке и утверждению стандартов оценки, которые будут обязательными для оценщиков. Правда, оценщики вправе использовать и международные стандарты оценки.
1.3 Зарубежный опыт оценочной деятельности
Ни на мировом, ни на европейском уровне нет сегодня единства в подходах и методах оценки. В этом отношении интересна как сама немецкая система по регулированию оценочной деятельности, так и опыт Германии по ее изменению. Немецкие оценщики считают свою модель максимально соответствующей рынку и доказательство этому находят в стабильности цен и прозрачности рынка недвижимости, отвечающей интересам государства, бизнеса и граждан. Германия традиционно относится к группе стран с четко выдержанной социальной ориентацией экономики. Среди прочего это означает широкие возможности государства по регулированию земельного и других рынков, в том числе путем формирования стандартов и правил осуществления оценочной деятельности. Сфера регулирования оценочной деятельности отнесена к градостроительному законодательству, а непосредственно со стороны федеральных ведомств за нее отвечает Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов.
19 мая 2010 года Федеральное Правительство Германии на основании §199 Градостроительного кодекса Германии (Baugesetzbuch) после необходимого согласования с Верхней палатой Парламента (Bundesrat) утвердило новую редакцию Правил определения рыночной стоимости земельных участков (опубликовано 27 мая 2010 года в BGB), которые вступили в действие с 1 июля 2010 года. Одновременно аналогичное Постановление Правительства от 6 декабря 1988 года (с изменениями от 18 августа 1997 года) утрачивает силу [12].
Причины принятия нового Постановления:
- необходимость корректировки системы через совершенствование методов оценки и требований к исходной информации, возникшая вследствие мирового кризиса на рынке недвижимости;
- глобализация рынка недвижимости в соответствии с интересами международных инвесторов. В частности, этим определяется указание в §1 на понятия «стоимости в обмене» и «рыночной стоимости» объектов недвижимости как синонимов «Verkehrswerte (Marktwerte)». Данное определение соответствует понятию «market value» в RIGS в отличие от ранее применявшегося понятия «open market value» (best price);
- изменение смежного законодательства, в частности переход на взимание налога на наследование в зависимости от рыночной стоимости его составляющих.
Данное Постановление распространяется на все возможные действия на различных этапах определения стоимости для различных целей.
Объектом оценки являются как непосредственно земельные участки (земельный участок и другие объекты недвижимости по российскому законодательству), так и права на них, права на права, а также такие объекты оценки, для которых нет рынка. Последний вид объектов является новым в отличие от ранее действовавшей редакции. В данном случае стоимость определяется на основе рыночно ориентированной модели с учетом всех экономических преимуществ и недостатков.
Постановление вводит необходимость учета будущего развития, например, изменения вида использования земельного участка, но только в случае ее достаточной достоверности на основе конкретных фактов. При этом требуется учесть предполагаемый срок (срок ожидания) до вступления в действие правовых и реальных условий для реализации этих изменений. Учет будущих изменений должен быть проведен с достаточной достоверностью и без спекулятивных ожиданий. Часто немецкой системе оценки ставится в упрек то, что она основана на прошлых фактах, а не на будущем развитии рынка. Но ошибки в прогнозировании обусловливают приверженность требованию, что только достаточная достоверность оценок будущего развития может гарантировать точность оценки на текущую дату. ImmoWertV четко и недвусмысленно дистанцируется от прогнозных оценок и ориентируется на реальные трансакции.
Новое Постановление более твердо разделяет необходимость учета внешних факторов, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, капитала (а также общей экономической и демографической ситуацией в регионе) и учета внутренних факторов, связанных с самим объектом оценки. В основе разрешенного учета будущих обстоятельств в Германии продолжает оставаться понятие «срок остаточной экономической жизни объекта оценки», который может измениться из-за модернизации объекта или недостатков при его эксплуатации.
Высокий уровень оценки недвижимости в Германии базируется на требовании исходить из достаточного количества реальных рыночных цен. Это достигается уникальной в мировой практике деятельностью муниципальных экспертных комиссий, систематизирующих все сделки с недвижимостью, на основе чего выводятся показатели корректировок, применяемых практикующими оценщиками:
- ориентировочные (выровненные) цены на землю;
- индексы инфляции по каждому сегменту рынка;
- коэффициенты градостроительной ценности;
- факторы сравнения по недвижимости;
- ставки капитализации по недвижимости;
- факторы учета рыночной ситуации [13].
В целом, большинство изменений в Постановлении фактически формализуют развитие практики оценки в последние годы. При этом Германии не потребовалось кардинально менять требования к проведению оценки рыночной стоимости. Это объясняет тот факт, что теперь само Постановление содержит разделы, которые полностью воспроизводят структуру предыдущей редакции, а не ее части, как ранее. Единственное – исключены ранее действующие параграфы, регулирующие оценку стоимости земельного участка в случае проведения санации или мероприятий по развитию территорий, в случае потерь в стоимости участков, а также в части определения размеров участия собственников участков в финансировании градостроительных мероприятий. Данное сокращение вызвано отсутствием необходимости специально обращать внимание на особенности оценки для данных целей, так как эти особенности уже отражены в соответствующих параграфах Градостроительного кодекса Германии.
Одновременно вводятся новые определения как в части новых понятий, так и путем изменения содержания уже действующих определений.