Сущность правового регулирования общественных отношений в области оценочной деятельности (стр. 6 из 20)

Методы, определяемые новым Постановлением:

1. Двухстадийный метод (назван в Постановлении общим методом доходного подхода):

EV = (RE – p × LVзд.) × V+ LVвсего, (2)

где EV – стоимость в рамках доходного

подхода;

RE – чистый операционный доход от эксплуатации объекта оценки;

p – ставка капитализации по недвижимости;

q = (1+p)

V – фактор текущей стоимости аннуитета с учетом срока экономической жизни застройки;

LVвсего – стоимость всего земельного участка как свободного;

LVзд. – часть участка, относящаяся к текущей застройке.

2. Одноэтапный метод

Упрощенный метод – хорошо работает при сроке дальнейшей эксплуатации зданий не менее 40–50 лет:

EV = RE x V+LVсамост.+ LVзд. / qn, (3)

где LVсамост. – часть участка, возможного уже на дату оценки к самостоятельному использованию.

n – число периодов получения доходов от застройки.

3. Многопериодный метод можно использовать при предполагаемых существенных отклонениях от обычных для данного рынка доходах:

(4)

i – конкретный период (год) в диапазоне до n лет;

Vn– фактор стоимости аннуитета за период n, при n >b.;

Vb – фактор стоимости аннуитета за период b.

Первый и второй методы названы методами доходного подхода на основе обычных для данного рынка получаемых доходах. Однако и 3-й метод обязан основываться на достоверной информации о периодически получаемых доходах в расчетный период и стоимости реверсии в конце него. При этом существует вопрос, как в этом случае провести четкую границу между достаточной достоверностью на основе объективных фактов и собственно прогнозом как субъективной деятельностью? Теперь в основу расчетов по доходному подходу должны ложиться данные по «обычно получаемым рыночным доходам» вместо ранее действующего понятия «стабильные доходы». В общем виде при всех методах доходного подхода необходимо капитализировать доходы через ставку капитализации по данному типу недвижимости, как обычные для данного сегмента рынка чистые доходы, так и отклонения в чистом доходе при использовании многопериодного метода. Тем самым ожидаемое изменение доходности должно рассчитываться на основе действующей ставки капитализации, а не на методах прогнозирования, как при применении DCF. По мнению большинства немецких оценщиков, метод DCF при всей видимости математической корректности вводит в заблуждение [13].

Причины этого следующие:

1. В теории и на практике под DCF понимается метод доходного подхода, при котором исходной информацией являются не обычные на дату определения стоимости доходы, а прогнозируемые. Эти доходы не капитализируются необычными ставками капитализации (all over capitalization rate), а особой ставкой дисконтирования, ориентированной на рынок капитала. В итоге речь идет о признанном методе оценки бизнеса или об определении инвестиционной стоимости.

2. Так как в настоящее время нет приведенных DCF именно к оценке объектов недвижимости, то и немецкое экспертное сообщество не признает его адаптированным для этих целей. На практике использование данного метода не исключено, однако немецкие суды такие методы не подтверждают, поскольку прежде всего самим пользователям таких оценок сделанные вычисления представляются непонятными и необоснованными [13].

В случае если на дату оценки действующие ставки аренды (доходы) отклоняются от обычных доходов для данного состояния рынка, это должно приводиться в соответствие с рыночной ситуацией путем корректировок ставки капитализации, а также дальнейшей корректировкой через скидку/накидку на индивидуальные особенности объекта оценки путем анализа нормативных требований применительно к данной сфере. При этом многопериодный метод позволяет учесть данные отклонения непосредственно путем использования фактически действующих ставок, а в двух других методах данное отклонение должно определяться путем капитализации различий в обычных и фактических договорных отношениях.

Доходный подход предполагает обязательность учета при определении чистого операционного дохода рисков непоступления или снижения арендных платежей, в том числе из-за временного простоя помещений, а также риска роста непредвиденных расходов на решение всех связанных с арендными договорами правовых вопросов. Здесь необходимо указать, что длительный простой помещений должен уменьшать и сам размер извлекаемых валовых доходов. На практике это определяет необходимость при анализе получаемых доходов по-разному учитывать эти два основания снижения чистых доходов.

Учет обязательных платежей и взносов, прежде всего платы за подключение при использовании доходного подхода, заключается в том, что распределение доходов на долю земли и долю застроенной части осуществляется как для земли – без необходимости внесения платы за подключение, а собственно земельный участок оценивается как требующий внесения платы за подключение. Это существенно снижает итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости, рассчитанную доходным подходом, так как при длительном сроке дальнейшей эксплуатации объекта эта разница приближается к размеру самой платы за подключение («общий» доходный метод). В случае одноэтапной («упрощенной») модели разница несущественна, если ожидается длительный срок эксплуатации.

Если земельный участок ожидает изменение застройки, то обычные расходы на очистку участка и снос сооружений обязательно берутся во внимание. В отличие от использования затратного подхода, в этом случае (метод I и II доходного подхода) расходы на очистку не учитывают ожидаемый срок наступления, даже если они потребуются через длительный срок. При небольшом сроке дальнейшей эксплуатации необходимо учесть пониженные затраты на техническое обслуживание зданий и сооружений.

Затратный подход по-прежнему складывается из стоимости строительных сооружений, прочих сооружений и оборудования, а также стоимости собственно земли. При этом обязательно учитывается устаревание из-за возраста, а также ситуация на рынке недвижимости и особенности самого объекта оценки. Исходными данными на практике служат нормативы обычных затрат на строительство (NHK). В настоящее время действуют в Германии NHK-2000. Попытка перейти одновременно с изменениями в Постановлении об оценке к новым нормативным затратам была признана Федеральным министерством по транспорту, строительству и развитию городов очень проблематичной не только из-за несовершенства их содержательной части, но и в силу общих настроений. Применение аналогичных затрат по фактически сложившимся затратам уже невозможно (исключение такой возможности связано с некритическим переносом оценщиком данных из литературы и периодической печати в отчеты), необходимо четко ссылаться на каталог NHK, определяющий основные строительные затраты. При этом сами каталоги не лишены недостатков. За последние десять лет это уже третий каталог (первый – 1995 г., второй – 2000 г., проект – 2005 г.). Резкий рост накладных расходов (было 16%, стало 22,5%) вызывал у профессионалов рост заложенной инфляции между справочниками NHK 2000 и 2005 гг. В итоге различные справочники даже дают разные стоимости при их применении в рамках затратного подхода к аналогичным объектам. В итоге в 2009 г. Немецкая Палата Архитекторов (BKI) признала необходимость использовать NHK-2000.

Одновременно нововведения не коснутся изменений в модели потерь стоимости из-за возраста по отдельным элементам зданий. Доказано, что при правильной эксплуатации здания независимо от сроков обновления его отдельных частей объект недвижимости можно эксплуатировать. Основополагающим фактором служит изменение требований к самим объектам, а не к их отдельным частям. Оценка земельной составляющей мало изменилась. Она должна быть основана на цене сделок с участками со сравнимыми характеристиками.

Изменения затронули следующее.

Как и во всех других методах, произошла некоторая смена определений – главное, что затратный подход, как и другие подходы, не будет ориентирован только на затраты, а в большей степени, чем раньше, будет требовать учета ситуации на рынке, точнее, «согласования с рынком». При этом в новом Постановлении согласование с рынком должно основываться на заключении местной экспертной комиссии, а не каком-то другом мнении.

Фактически вводится линейный принцип снижения стоимости из-за возраста строительного сооружения. Это позволит сделать затратный подход более сравнимым на практике работы отдельных оценщиков и экспертных комиссий. Строительные недоделки и недостатки должны быть учтены специальным расчетом. Нововведением является невозможность использования индивидуальных строительных норм, как это было ранее. Теперь используются только обычные нормы для данного типа строительства в расчете на единицу площади. Кроме того:

1. Отсутствует понятие «стоимость воспроизводства», только – «строительные затраты».

2. Вводится единый фактор «уторговывания» на рыночную ситуацию.

3. Отдельно не выделяется особенное производственное оборудование, которое теперь относится к составной части – принадлежности строительных сооружений [13].

При расчетах потерь стоимости из-за строительных недостатков одновременно делается скидка на уменьшение сроков службы здания, валового дохода и применяется увеличенная ставка капитализации (на 0,5%). В затратном подходе необходимые затраты по устранению физических недостатков зданий и сооружений берутся с учетом аналогичного срока жизни этих новых частей, как и всего здания (то есть необходимо и к ним применить скидку на устаревание).

В целом, можно указать на эффективную стратегию регулятора оценочной деятельности в Германии, позволяющего оперативно найти консенсус между правовыми требованиями и передовой национальной и мировой практикой оценки различных объектов недвижимости, а также успешно решать основную задачу по развитию прозрачности рынка недвижимости для всех инвесторов. Быстрый срок принятия новых Правил оценки (первый вариант данного Постановления был представлен 1.04.2009 г.) свидетельствует об оперативном реагировании на комплекс проблем, возникших в последние годы на рынке недвижимости. Такая оперативность должна быть хорошим примером казахстанскому оценочному сообществу, нуждающемуся в современных качественных стандартах оценки объектов недвижимости.