Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.
Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.
Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.
К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:
- принцип спроса и предложения;
- принцип конкуренции;
- принцип соответствия;
- принцип зависимости;
- принцип изменения.
Предложение и спрос – это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объемом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.
Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов.
Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии это положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.
Принцип изменения. Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке.
Принцип зависимости. Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:
- отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
- физически осуществим;
- экономически эффективен;
- максимально продуктивен.
То есть обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.
По договору на проведение оценки оценщик обязуется выполнить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В случаях, предусмотренных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решения суда или уполномоченного органа.
К договору на проведение оценки применяются нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан о договоре возмездного оказания услуг.
Договор на проведение оценки должен содержать:
1) реквизиты заказчика и оценщика:
- для физического лица — фамилию, имя, отчество (при его наличии), место жительства;
- для юридического лица — наименование, место нахождения (почтовый адрес), банковские реквизиты;
2) наименование и (или) место нахождения объекта (объектов) оценки, вид определяемой стоимости;
3) вид оценки;
4) вид объекта оценки;
5) сроки проведения оценки;
5-1) указание на стандарты оценки, которые будут применяться при проведении оценки;
6) условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;
7) права, обязанности и ответственность сторон;
8) реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке;
9) реквизиты лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества (номер и дату выдачи лицензии с указанием органа, выдавшего ее).
По результатам проведенной оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, второй — у оценщика. Требования к форме и содержанию отчета об оценке устанавливаются в нормативных правовых актах в области оценочной деятельности.
Отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его личной печатью.
Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком — физическим лицом, утверждается руководителем юридического лица либо уполномоченным им лицом и заверяется печатью.
В случае, если оценка проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав оцениваемого объекта оценки, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов оценки, по которым он проводил оценку.
В отчете об оценке должны быть указаны:
1) наименование (фамилия, имя, отчество (при его наличии) оценщика;
2) номер и дата выдачи лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества;
3) вид определяемой стоимости;
4) дата составления отчета и дата оценки;
5) наименование и (или) место нахождения и описание объекта (объектов) оценки;
6) подходы к оценке и методы оценки, используемые при проведении оценки;
7) стандарты оценки, используемые при проведении оценки;
8) фактические данные, используемые при проведении оценки, с указанием источника их получения;
9) обоснование расчета;
10) результат оценки;
11) иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата проведенной оценки.
Оценка не может проводиться оценщиком, если:
- в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;
- оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика, либо оценщик - физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом;
- оценщик - юридическое лицо, в котором руководитель либо уполномоченное им лицо состоит в близких родственных или свойственных связях с заказчиком - физическим лицом и (или) руководителем либо уполномоченным им лицом юридического лица [1].
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполнения работ.
Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика является одним из условий, обеспечивающих защиту интересов потребителей услуг оценщика.
Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика, возникающей вследствие причинения вреда в результате проведения оценки, осуществляется в порядке, определенном законодательными актами Республики Казахстан.
Стандартами оценки в Республике Казахстан признаются стандарты оценки, разработанные в соответствии с законодательством Республики Казахстан и утвержденные уполномоченным органом [15, 16, 17, 18, 18, 19, 20, 21, 22].
Оценщики при осуществлении оценочной деятельности имеют право использовать международные стандарты в области оценочной деятельности, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.