Лесной кодекс РФ 2006 г. не устанавливает ограничений по субъектному составу лиц, которые выступают арендаторами. Арендатором лесного участка может быть любое физическое или юридическое лицо. В соответствии с ч. 3 ст. 25 ЛК РФ арендатор, осуществляющий на землях лесного фонда предпринимательскую деятельность, должен быть зарегистрирован в качестве предпринимателя в соответствии с упомянутым выше Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Правовой основой осуществления использования лесов, расположенных в границах лесничества, является лесохозяйственный регламент. Данным документом устанавливаются виды разрешенного использования лесов, определяемые в соответствии со ст. 25 ЛК РФ; возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов и другие параметры их разрешенного использования; ограничение использования лесов; требования к охране, защите, воспроизводству лесов. Лесохозяйственные регламенты обязательны для исполнения гражданами и юридическими лицами, осуществляющими использование лесов (ст. 87 ЛК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). По истечении срока аренды они должны быть возвращены арендодателю в том состоянии, в каком их получил арендатор. Однако договор аренды лесных участков имеет целый ряд особенностей, в том числе и связанных с объектом аренды. Профессором О.И. Крассовым отмечена следующая особенность аренды лесных участков: при осуществлении использования лесов на условиях договора аренды лесного участка объект договора может уничтожаться, что и происходит при заготовке древесины; в процессе лесовосстановительных работ искусственно выращенный лес не в полной мере соответствует характеристикам естественного леса.[80]
В соответствии с ч. 2 ст. 72 ЛК РФ объектом аренды могут быть только лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, который осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»[81]
Подлежащий передаче в аренду лесной участок должен быть индивидуализирован. Часть 3 ст. 607 ГК РФ гласит, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Индивидуализация лесного участка осуществляется путем описания в договоре сведений о лесном участке, в том числе его площади, местоположения и границ, кадастрового номера. Кроме того, к договору прилагается кадастровая карта (план), которая является неотъемлемой частью договора. В соответствии с законодательством объектом рассматриваемого договора могут быть как участки леса, так и участки нелесных земель в составе земель лесного фонда.
Одним из существенных условий является указание на виды использования лесов, расположенных на лесном участке, предоставляемом в аренду (пп. «в» п. 7 Правил подготовки и заключения договора аренды). Виды использования лесов, которые осуществляются путем заключения договора аренды, перечислены в п. 3 указанных Правил. Лесной участок может предоставляться для осуществления нескольких видов использования лесов (ч. 1 ст. 72 ЛК РФ).
В большинстве случаев договор аренды носит предпринимательский характер, поскольку заключается арендатором-предпринимателем с целью осуществления предпринимательской деятельности по заготовке древесины, живицы, заготовке и сбору недревесных лесных ресурсов и иных видов деятельности по использованию лесов, определяемых ЛК РФ в качестве предпринимательской деятельности.
Договор аренды лесного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого арендодателем и арендатором. Данное требование предусмотрено п. 21 упомянутых Правил подготовки и заключения договора аренды лесного участка. Таким образом, форма рассматриваемого договора является квалифицированной. Кроме того, данный договор подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Особенностью договора аренды лесного участка является его срочный характер. В отличие от ГК РФ, который допускает заключение договора без определенного срока (п. 2 ст. 610 Кодекса), договор аренды лесного участка заключается на срок, который определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом (ч. 4 ст. 72 ЛК РФ). Частью 3 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества. Действующий ЛК РФ устанавливает минимальный и максимальный срок заключения договора аренды - от 10 до 49 лет, а в установленных ст. ст. 43, 45, п. 3 ч. 3 ст. 74 ЛК РФ случаях договор заключается на срок до 49 лет. Такими случаями являются: использование лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых (ст. 43 ЛК РФ); использование лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов (ст. 45 ЛК РФ); заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. ст. 43 - 46 ЛК РФ (п. 3 ч. 3 ст. 74 ЛК РФ).
В случаях, предусмотренных ст. ст. 44, 46 ЛК РФ, договор аренды лесного участка заключается на срок от 1 года до 49 лет. К данным случаям относится использование лесов для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов (ст. 44 ЛК РФ) и использование лесов для переработки древесины (ст. 46 ЛК РФ).
Особенностью договора аренды при осуществлении данных видов деятельности является то, что в отличие от общих правил об аренде (ст. 606 ГК РФ) о том, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью, право собственности на древесину, которая получена при использовании лесов, расположенных на землях лесного фонда, согласно ст. 20 ЛК РФ принадлежит Российской Федерации. При осуществлении указанных видов деятельности предоставляются прежде всего нелесные земли; использование лесных участков допускается в случае отсутствия других вариантов размещения объектов. Специальными являются и обязанности арендаторов - регулярная очистка лесов от захламления строительными, промышленными и другими отходами; консервация или ликвидация объектов по истечении сроков выполнения соответствующих работ, что предусмотрено ч. ч. 3, 4 ст. 21 ЛК РФ. При этом при консервации или ликвидации объектов, созданных для осуществления работ по геологическому изучению недр и для разработки месторождений полезных ископаемых, применяется законодательство о недрах, а гидротехнических сооружений - водное законодательство. Земли, которые использовались для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, подлежат рекультивации (ч. 6 ст. 21 ЛК РФ). Вырубка деревьев, кустарников, лиан в таких случаях допускается только для обеспечения безопасности граждан и создания условий для эксплуатации соответствующих объектов (ч. 5 ст. 21 ЛК РФ). В отличие от арендаторов, которым лесные участки предоставлены для заготовки древесины, арендаторы, получившие лесные участки для использования в целях, предусмотренных ст. ст. 41 - 43 ЛК РФ, не несут обязанностей по проведению лесовосстановления (ст. 62 ЛК РФ, п. 4 Правил лесовосстановления).[82] Вместе с тем при осуществлении данных видов деятельности арендаторы должны соблюдать лесное законодательство. В частности, рубки лесных насаждений осуществляются в соответствии с проектом освоения лесов.[83]
В Лесном кодексе РФ 1997 г. диапазон сроков договора аренды был значительно шире, так как договор заключался на срок от 1 года до 99 лет. Представляется, что установление действующим ЛК РФ верхней границы срока договора аренды лесных участков, за исключением предоставления в аренду лесных участков для использования в целях, предусмотренных ст. ст. 43 - 45 ЛК РФ, в 49 лет является не вполне обоснованным решением законодателя: возраст спелости некоторых сортов древесины составляет 80 - 100 лет, поэтому верхняя граница срока действия договора аренды должна составлять 99 лет. Это необходимо для создания заинтересованности арендатора в выращивании леса, ведь длительные сроки заключения договора аренды свидетельствуют о серьезности намерений арендатора.
Вопрос о существенных условиях договора аренды является спорным в науке. Не имея специальной цели рассматривать все высказанные в гражданско-правовой литературе точки зрения по данному вопросу, отметим, однако, что существует условно обозначаемое как широкое понимание существенных условий договора вообще и договора аренды в частности, высказанное В.В. Витрянским, который относит к таким условиям не только условия, регулируемыми императивными нормами закона, но и диспозитивными[84]. Согласно узкому пониманию существенных условий договора, без которых согласно ст. 432 ГК РФ договор считается незаключенным, по существу, единственным существенным условием договора аренды выступает предмет, поскольку ч. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, а ч. 1 ст. 614 - о размере платы за нее.[85]