В Лесном кодексе РФ 1997 г. существенные условия договора аренды были установлены ст. 33. В действующем ЛК РФ существенные условия договора аренды лесного участка не определены; они установлены п. 7 Правил подготовки и заключения договора аренды. К ним отнесены:
1) подробные сведения о лесном участке;
2) срок договора;
3) виды использования лесов, расположенных на лесном участке, предоставляемом в аренду;
4) размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;
5) объемы рубок лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов.
Отсутствие данных условий в договоре аренды лесного участка влечет признание его незаключенным. Однако отсутствие в ЛК РФ существенных условий рассматриваемого договора может привести правоприменителей к выводу о том, что они определяются ГК РФ, поскольку Постановление Правительства РФ, которым утверждены Правила подготовки и заключения договора аренды лесного участка, является подзаконным нормативным актом, обладающим меньшей юридической силой, чем ГК РФ. Кроме того, следует учитывать и возросшую роль договора аренды, который заключается при большинстве видов использования лесов, поэтому предлагается предусмотреть существенные условия договора аренды лесного участка в ЛК РФ.
Примерным договором аренды лесного участка, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324, при передаче лесного участка арендатору предусмотрено составление акта приема-передачи лесного участка, содержащего все существенные показатели передаваемого лесного участка: общая площадь, в том числе площадь лесных земель, а также лесных земель, покрытых лесной растительностью, характеристика лесных насаждений лесного участка (целевое назначение лесов, номер квартала, преобладающая порода, запас древесины, средние таксационные показатели насаждений лесного участка). Представляется, что данные условия должны иметь не рекомендательный, а императивный характер. Арендодатель обязан предоставить лесной участок в состоянии, соответствующем условиям договора (ч. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние передаваемого участка фиксируется в акте передачи, подписываемом обеими сторонами. Согласно ч. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду со всеми необходимыми документами. Если документы не переданы, арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; он может потребовать предоставления ему соответствующих документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Однако упомянутыми Правилами подготовки и заключения договора аренды не предусмотрен срок передачи лесного участка арендатору. Данное условие регулируется диспозитивной нормой ГК РФ (ч. 3 ст. 611). При отсутствии в договоре срока передачи имущества в аренду согласно ч. 3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан передать указанное имущество в разумный срок, и арендатор вправе истребовать данное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. В упоминавшемся выше Примерном договоре аренды лесного участка предусмотрено, что акт приема-передачи лесного участка в аренду подписывается сторонами в течение 20 дней с даты заключения договора, из чего можно сделать вывод, что сторонам рекомендуется включать в договор условие о сроке передачи лесного участка, который должен составлять не более 20 дней с момента заключения договора. Предоставляемые арендатору документы о лесном участке должны содержать сведения, касающиеся лесного участка, кадастровый план лесного участка, данные, содержащиеся в лесохозяйственном регламенте, о видах и параметрах разрешенного использования лесов и другие сведения. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.[86]
На арендные правоотношения по использованию лесов распространяются и правила ст. 612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. При этом арендодатель несет ответственность как за явные, так и за скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества исключается, если такие недостатки были оговорены при заключении договора, либо были известны заранее арендатору, либо должны быть обнаружены им при осмотре имущества. При обнаружении недостатков в переданном ему лесном участке арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Он вправе непосредственно из арендной платы удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков, но при этом должен предварительно уведомить об этом арендодателя. Гражданский кодекс РФ также предоставляет арендатору право потребовать досрочного расторжения договора.
В ГК РФ предусмотрено также право арендодателя на замену арендованного имущества, однако это не может быть применено к лесному участку, который предоставляется путем выигрыша на аукционе.
Гражданский кодекс РФ, а также упомянутые Правила подготовки и заключения договора аренды лесного участка устанавливают, что при заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на предоставляемый в аренду лесной участок. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ, п. 22 Правил).
Размер арендной платы, условия и сроки ее внесения являются существенными условиями рассматриваемого договора. В отличие от других видов арендованного имущества арендная плата по договору аренды лесного участка устанавливается только в денежной форме. Несмотря на то что арендная плата подлежит внесению в бюджет (федеральный, субъекта Российской Федерации или местный) в зависимости от формы собственности арендуемого лесного участка, она имеет гражданско-правовой характер, а не является налоговым платежом, на что указывается в решениях арбитражных судов.[87] Основные правила, касающиеся арендной платы, устанавливаются ст. 73 ЛК РФ, которая предусматривает различный порядок определения размера арендной платы при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов и без их изъятия. В обоих случаях в основу определения арендной платы положен ее минимальный размер. При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом участке. При использовании же лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.
Ставки, с учетом которых определяется арендная плата, устанавливаются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления в зависимости от формы собственности на лесные участки. Так, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесных участков, находящихся в федеральной собственности (включая леса, произрастающие на землях лесного фонда), утверждены Постановлением Правительства РФ от 22 мая 2007 г. N 310.[88] Ставки платы дифференцированы по лесотаксовым районам, деловой и дровяной древесине, а также в зависимости от расстояния вывозки древесины. Конкретный размер арендной платы устанавливается по итогам проведения аукциона.
Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность иных минимальных сроков пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды на основе закона. В ЛК РФ следует установить и такое основание пересмотра платы за аренду лесного участка, находящегося в федеральной собственности, или собственности субъекта Российской Федерации, или муниципальной собственности, как изменение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В качестве диспозитивной нормы ГК РФ предусматривает, что арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 Кодекса). В отношении лесного участка обстоятельствами, способными существенно ухудшить состояние лесных насаждений, могут быть, к примеру, ураганы, пожары и другие стихийные бедствия.
Права и обязанности арендодателя и арендатора установлены ЛК РФ, другими нормативными актами, а также в зависимости от осуществляемого вида использования лесов. Кроме того, они должны предусматриваться и конкретизироваться договором.
Арендодатель имеет право получать от арендатора сведения в установленном законодательством Российской Федерации порядке, справочные и другие материалы об использовании, охране и защите лесов, расположенных на лесном участке, и их воспроизводстве, а также пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям лесного законодательства и условиям договора.
При этом арендодатель обязан обозначить в натуре и (или) указать в планово-картографических материалах границы лесного участка; передать лесной участок арендатору по акту приема-передачи лесного участка в аренду; выполнять другие обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.