Суперфиций и змфитевзис являлись наследственными и отчуждаемыми правами на вещь, устанавливавшими длительное пользование чужой землей под здание — в первом случае, и под обработку — во втором. Элементы обоих институтов складывались одновременно в римском и провинциальных правах, сила же и значение прав на чужую веши, были признаны за ними лишь значительно позднее, под влиянием и воздействием преторского права. От сходных с ними сервитугов — ususfructus, habitatio, они отличались своим широким, подобно праву собственности, правом пользования, своей отчуждаемостью и способностью переходить по наследству. От простого найма или аренды они отличались зашитой соответствующих прав против всех нарушителей, тогда как наем и аренда считались обязательственными отношениями и защита их носила личный характер.
Superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Как особое правоотношение, superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь — ius in re aliena, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается.
Исторически это соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам — loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер. За предоставленную под постройку землю наниматели должны были в установленные сроки вносить государству определенную наемную плату — поземельный оброк solarium (vectigal). В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, практику сдавать в аренду землю под постройку на длительный срок за определенную плату (solarium) усвоили и частные лица, и таким образом это отношение перешло и в область частного права. Отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности домов в городах.
Претор предоставил суперфициарию интердикт о суперфиции — interdictum de superficie, наподобие интердикта uti possidetis, предназначенный для защиты пользования от третьих лиц. Суперфициарий in perpetuo получал, согласно обещанию претора, иск на вещь — actio de superficie (in rem), аналогичный иску о собственности, utilis rei vindicatio. Он предоставлялся в случае потери владения постройкой. После расследования дела, направленного против третьего лица и признания нарушения его права (включая и собственника), происходило восстановление.
Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, а требовалась еще передача постройки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptio pacti против новых приобретателей земли. Право суперфиция могло устанавливаться также путем давности и легатов. Суперфициарий мог передавать свое право по наследству и путем сделок между живыми — отчуждать, закладывать, обременять сервитутами, но лишь без ущерба для прав собственника земли. Для сделок отчуждения требовалось согласие собственника.
Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту (solarium). Эта уплата включала всегда не только текущие платежи, но и все недоимки, накопившиеся за прежнее время. Суперфициарий оплачивал также все государственные подати и налоги.
Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его правомочий. Он ограничивался получением с него solarium и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности (rei vindicatio).
Прекращался суперфиций с истечением назначенного при его установлении срока, вследствие дереликции, т. е. отказа от этого права со стороны суперфициария, слияния прав, т. е. приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником — суперфиция, а также вследствие погасительной давности.
Отдача земель в обработку имела много разнообразных форм. Образованию института эмфитевзиса в Риме предшествовали сходные с его содержанием отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Земли отдавались частным лицам в наем на длительный срок или навсегда (in perpetuum), с оговоркой, что наниматель и его наследники не будут лишены владения, если они будут платить определенную годовую плату — vectigal. Положение собственника с внешней стороны оставалось таким же, как и при всякой аренде. Но тогда как при обычной аренде наниматель имел лишь право требования — иск actio conducti против собственника земли, здесь права арендатора принимают характер прав на вещь. Нанимателям agri vectigales претор предоставлял не только интердикты для защиты от нарушений владения, но также иск actio in rem vectigalis, аналогичный виндикации (actio in res utilis), против всякого нарушителя и даже против собственника — adversus quemvis possessorem. Впоследствии это право могло распространяться как на государственные, так и на частные земли. Наниматель мог отчуждать, закладывать и завещать свое право, но с тем, чтобы положение собственника не ухудшалось. Если он был неисправным плательщиком vectigal, то собственник возвращал себе землю посредством rei vindicatio.
Такая рано развившаяся форма наследственной аренды широко применялась и при империи, когда все общественные земли перешли в частную собственность императоров. Но в эту же эпоху право ager vectigalis определилось как ius perpetuum. В республиканскую эпоху право in agro vectigali распространялось главным образом среди мелких арендаторов, при империи на первый план выступают арендаторы крупных земельных фондов. С течением времени (к концу V и нач. VI вв.) форма ius in agro vectigali или ius perpetuum стала переплетаться и проникать в сходное ему по содержанию право эмфитевзиса.
Тексты, относившиеся к ager vectigalis, были распространены на эмфитевзис путем интерполяции.
С IV в. н.э. agri vectigales потеряли окончательно свое самостоятельное существование, в законах этот термин уже не встречался.
Развитие эмфитевзиса в области частного права привело к спору между юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio). Гай (3. 145) защищал положение, что это есть locatio-conductio — аренда. Император Зенон определил это отношение, как особое правоотношение (С. 4. 6. 6), устанавливаемое особым договором — emphyteuseos contractus. Развитой и окончательно обработанный институт эмфитевзиса носил характер смешения италийского и восточного эмфитевзиса и считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском (D. 6. 3; С. 4.66). Права эмфитевты (лица, которому принадлежало ius emphyteusis) были весьма широки. Не являясь собственником и имея ius in re aliena, он в то же время имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовался и владельческой защитой.
Наподобие собственника ему принадлежали и петиторные иски. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения — separatio.
Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и проданы надежным приобретателям. Но при продаже он был обязан уведомить собственника и отчислить 2% с цены — laudemium — эмфитевзиса или предоставить собственнику право первой купли — ius protimeseos. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее. Эмфитевта мог устанавливать залоги и сервитуты. Обязанности его состояли в следующем: он должен вести хозяйство, как хороший хозяин, и платить общественные налоги, вносить собственнику ежегодную ренту — canon (деньгами или натурой). Рента была обычно ниже обыкновенной наемной платы, и поэтому эмфитевта не имел права на сбавку ренты, тогда как наниматель в некоторых случаях имел право на уменьшение наемной платы.[5]
Для защиты своих прав против всякого владельца эмфитевта имел особый иск actio vectigalis и все владельческие интердикты. Права эмфитевты прекращались в следующих случаях: при нанесении им большого ущерба, собственник мог лишить его участка (ius privandi): при трехлетней неуплате canon'a или публичных налогов (на церковных землях — до двух лет) при нарушении предписаний о продаже.
Собственник земли имел по поводу исполнения обязанностей особый иск против эмфитевты — actio emphyteuticaria.
5. Залоговое право
Понятие и цель залога. Залоговое право представляет собой разновидность прав на чужие вещи. Назначение этого права состоит в обеспечении исполнения обязательств.
Если определенное лицо (Тиций) обязалось что-то сделать для другого лица (Люция), например уплатить 300 сестерциев, выкопать канаву, передать для пользования определенную вещь и т.д., а затем своего обязательства не выполняет, то вынудить Тиция исполнить обязательство было нельзя. В этом случае Люций мог лишь взыскивать с Тиция сумму ущерба, понесенного от неисполнения обязательства. Однако взыскание возможно было только при условии, что ко времени взыскания имущество Тиция будет достаточно для удовлетворения Люция идругих лиц, которые также, быть может, заявят претензии к Тицию. Для того чтобы Люцию иметь уверенность, что в случае неисполнения Тицием принятого на себя обязательства можно будет действительно получить возмещение ущерба из его имущества, заранее выделялась определенная вещь из имущества Тиция, которая должна была служить источником удовлетворения претензии Люция, независимо от того, останется ли эта вещь (к моменту взыскания) в имуществе Тиция или будет им отчуждена другому лицу, а также независимо от того, должен ли Тиций еще кому-либо, достаточно ли его имущество для удовлетворения всех претензий, обращенных ко взысканию на его имущество, — словом, вне зависимости от общего имущественного положения Тиция, степени его задолженности и т.п.