Сделки на рынке недвижимости Республики Казахстан (стр. 4 из 6)

· Договор имущественного найма

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. В случаях и порядке, установленных настоящим Кодексом, наниматель вправе распоряжаться нанятым имуществом. К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование. (ст. 540 ГК РК)

· Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.(ст.517 ГК РК)

· Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа. (Ст. 535 ГК РК)

Глава 2. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

2.1 Понятие договора

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договора – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

a) Юридический факт, порождающий права и обязанности;

b) Само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности

Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

· Простых - когда заключается один договор между двумя сторонами

· Сложных, - если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и едиными волеизъявлениями.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества.

Функции договора на рынке недвижимости:

Общие:

- Инициативная

- Координационная

- Гарантийная

- Защитная

- Волеизъявления

- Информационная

- Обеспечение свободы предпринимательства

- Критерия оценки управления недвижимостью

Специфические:

- Реализация предпринимательского проекта

- Получения налоговых и амортизационных льгот

- Закрепления отношений сторон и действий сторон

- Осуществления на недвижимое имущество

- Введения санкций, предусмотренных сторонами и законом

2.2 Принципы, структура и условия договорных отношений

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества, необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности выполнения.

Принципы:

- Свобода договора (добровольность) – стороны самостоятельно определяют: заключить договор или не вступать в отношения; содержание договора; вид договора, предусмотренный или на предусмотренный нормативными актами, в том числе смешанный договор.

- Равноправие сторон – равенство прав в любых договорах, кроме договора присоединения.

- Автономия воли – воля и волеизлияние одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой.

- Заинтересованность – каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы.

- Соответствие законам – договор должен соответствовать императивным нормам; договор, противоречащий закону, недействителен.

- Обязанность исполнения – все условия договора должны исполняться в срок.

- Ответственность – при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна: возместить другой стороне причиненные убытки или передать объект собственнику; соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение договора ничтожно.

- Соответствие сущности договора – условия

Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки: правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17, 18, 35 ГК РК);,

- форма сделки (ст.158 ГК РК)

- применение законов и норм других государств – именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.

Заключать договоры на основании Устава без доверенности могут руководители организации. Все другие лица в том числе руководители филиалов и представительства, должны действовать на основании выданной доверенности.

Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяются в три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные: участники отношений – заявление одной из сторон о включении определенных условий; предмет договора- особенности договора определенного вида недвижимости и вида сделки; цена договора; время, способ и место исполнения;

Случайные: обычная идентификация объекта; целевое использование недвижимости (земель, жилья и др.); отсутствие (или наличие) прав третьих лиц на объект недвижимости.

Субъекты сделки сами свободно ставят условия договора с учетом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя. Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

- Целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства;

- Сохранение профиля приватизируемых предприятий в течение определенного времени;

- Использование квартир только для проживания граждан;

- Учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

- Обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой.

- Письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.

Статьи ГК РК, регулирующие сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной, диспозитивная норма применяется лишь постольку, поскольку соглашение либо вообще сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить его применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон допускает диспозитивное решение струнами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:

- Включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;

- Оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;

- Способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражает его природу. При отсутствии хотя б одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия – он вступает силу, если даже не содержит никаких других условий.

Существенным условием любой сделки с недвижимость является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежавшее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Предмет договора в сделках с недвижимостью.

2.3 Порядок исполнения договора и ответственность сторон

Срок исполнения договора. По общему правилу - в день, указанный в договоре, либо в период времени, указанный в договоре. В случае, если из договора невозможно определить срок исполнения обязательств, обязанность должна быть исполнена в разумный срок после возникновения обязательства по договору.