Определение договора аренды устанавливает, что он является:
· возмездным, то есть арендованное имущество может быть передано только за плату;
· реальным, то есть заключением договора считается момент времени, когда имущество, являющегося предметом аренды, передается арендатору;
· срочным, то есть передача имущества арендатору осуществляется во временное (на определенный срок) владение и/или пользование. Надлежит отметить, что срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, поскольку ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия, то есть бессрочные договоры.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако, стороны имеют право установить, что условия договора, который они заключают используются к их отношениям, возникшим до заключения договора. По окончании срока действия договора стороны не освобождаются от ответственности за его нарушение.
В аренду могут передаваться земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, сооружения, здания, транспортные средства, оборудование и другие вещи, не теряющие своих естественных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).
Как для любого гражданско-правового договора, так и для договора аренды очень важно определение его существенных условий[3].
Для заключения договора аренды необходимо согласие между арендатором и арендодателем по всем существенным условиям договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, которые четко определяют имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Например, при аренде нежилых помещений указываются адрес, площадь передаваемого помещения, его описание, размеры. Аналогичное требование — для договора аренды зданий и сооружений с указанием размера арендной платы, что предусматривается п. 1 ст. 654 ГК РФ. При аренде транспортных средств указываются марка автомобиля, год выпуска, пробег, государственный номер регистрации, номера двигателя, кузова и другие сведения, приведенные в свидетельстве о регистрации транспортного средства. При отсутствии этих данных в договоре об аренде договор является не согласованным сторонами и не считается заключенным.
Итак, одно из требований к оформлению договора — обязательная характеристика объектов, передаваемых в аренду.
Вторым обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст. 609 ГК РФ определяет, что договор аренды на срок более года, а также в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.
Третьим условием правильного оформления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
Регистрация договора аренды недвижимого имущества носит обязательный характер с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды для государственной регистрации прилагается план (чертеж границ) земельного участка с выделением части, сдаваемой в аренду.
Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды для государственной регистрации прилагаются поэтажные планы этого недвижимого имущества, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Заключение договора аренды недвижимого имущества определяется моментом его государственной регистрации.
Еще одно из существенных условий договора аренды — обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и определение источника покрытия затрат на капитальные вложения в сданные в аренду основные средства.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ определено, что в течение срока действия договора аренды арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иным правовым актом либо договором аренды. Если арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:
· произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
· потребовать расторжения договора и возмещения убытка.
В свою очередь арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, выполнять за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. Если договором аренды затраты на ремонт арендованных основных средств производятся за счет арендатора, то они включаются в себестоимость его продукции (работ, услуг) по всем видам ремонта арендованных основных средств производственного назначения.
Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя, в частности о правах, связанных с распоряжением арендованным имуществом:
· сдавать арендованное имущество в субаренду;
· передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;
· предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
· отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевой взнос) юридических лиц.
Срок аренды определяется в договоре. Если же этот срок не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя может быть осуществлено судом если арендатор:
· при использовании имущества нарушает условия договора или назначения имущества;
· существенно ухудшает имущество;
· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).
Наряду с этим в договоре аренды по требованию арендодателя может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора:
· если арендатор однократно не внес арендную плату в установленный договором срок;
· если арендная плата внесена не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
В договоре аренды возможно предусмотреть основания отказа арендодателя от выполнения договора и расторжения его во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором условий договора.
Перед обращением в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель должен направить арендатору предупреждение в письменном виде о необходимости выполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. При этом обязательным условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора может быть осуществлено судом в следующих случаях:
· арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
· переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, и не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
· арендодатель не выполняет являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
· имущество из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).
Если срок действия договора аренды имущества истек, а арендатор продолжает им пользоваться, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Когда договор аренды прекращается, арендатор должен вернуть имущество арендодателю в таком же состоянии, в котором он его получил, при этом учитывается нормального износ или в состоянии, определенном договором. Если арендатор не вернул арендованное имущество или вернул его несвоевременно, арендодатель может потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Арендатор, должным образом исполняющий данные им обязанности, по истечении срока договора обладает при прочих аналогичных условиях преимущество перед иными лицами на заключение договора аренды на новый срок[4]. Арендатор должен в письменном виде известить арендодателя о желании заключить подобный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — то в разумный срок до окончания действия договора.