Однако и в этих условиях, на наш взгляд, сохраняются условия для возможных злоупотреблений. Можно сказать, что такая проблема существовала всегда. Д.И. Мейер, в частности, отмечал, что государственные органы, заключившие договоры от имени казны, «не только не имеют интереса охранять ее выгоды, но даже из личных корыстных побуждений могут действовать прямо к ее ущербу»[15]. М.И. Брагинский, анализируя, как данная проблема решалась в дореволюционной России, вспомнил о Положении, о казенных подрядах и поставках, где, в частности, говорится: «Договоры, с казной заключаемые, должны быть хранимы столь твердо, паки они были за собственноручным подписанием императорского величества. Если бы даже по обстоятельствам польза обеих действующих сторон требовала… оставить действие договора, а также обе стороны были на то согласны, то они не могут иметь места без разрешения высшего начальства»[16].
Представляется, что существующая свобода в решении вопроса арендной платы в договоре аренды публичного имущества должна быть ограничена. Речь, однако, идет об ограничениях, вводимых исключительно в гражданском законодательстве. Данные, частноправовые нормы, хотя и находятся под воздействием публично-правовых начал, призваны не формировать, а обеспечить публичные интересы. Более того, наличие данных норм в ГК РФ раз и навсегда позволит решить так называемую проблему законотворчества субъектов. Отношения по аренде публичного имущества в субъектах РФ регулируются, как правило, законом об управлении государственным имуществом. К сожалению, на сегодняшний день нет должного научного объяснения всех процессов формирования законодательства в субъектах РФ, каждый регион вершит свое законодательство и старается поменьше информировать федеральный центр и своих соседей о своем положении. Это объясняется как желанием субъектов РФ скрыть свои недоработки от «посторонних глаз», так и боязнью того, что центр, узнав о фактах противоречия регионального законодательства федеральному, постарается принять меры по отмене коллизионных актов регионального уровня. В результате этого федеральные органы государственной власти недостаточно проинформированы о состоянии законодательства субъектов РФ. Последние, в свою очередь, живут и претворяют в жизнь собственное законодательство, зачастую противоречивое.
Так, Закон о порядке управления объектами права собственности Алтайского края предусматривает положение о том, что данные о задолженности по арендной плате, подлежащей перечислению в краевой бюджет, передаются комитетом по управлению имуществом края в Государственную налоговую инспекцию по Алтайскому краю для взыскания недоимок и применению санкций к арендаторам, своевременно не перечислившим арендную плату или перечислившим ее в неполном размере[17]. Представляется, что гражданско-правовая природа арендной платы не должна вызывать сомнений. В данном случае налицо вмешательство публичных начал в частноправовую сферу. Арендные отношения - это сфера регулирования гражданского, а не налогового законодательства, несмотря на то, что одним из субъектов договора, в данном случае арендодателем, выступает публично-правовое образование.
Думается, именно гражданское законодательство должно регулировать все вопросы, связанные с определением порядка, условий и сроков внесения арендных платежей по договорам аренды публичного имущества. В этой связи целесообразно считать незаключенным договор аренды публичного имущества, в котором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Тем самым следует исключить действие правила, установленного ГК РФ, согласно которому в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Договор аренды с участием публичной собственности преследует, как правило, публичные интересы. В связи с этим именно законом и должен предусматриваться юридический механизм, обеспечивающий контроль над соблюдением этих публичных интересов. В частности, свобода усмотрения государственного чиновника по определению условий договора должна быть сведена к минимуму. В то же время договор аренды является частью имущественного оборота, участники которого стремятся к установлению длительных и стабильных отношений. Обеспечить их соответствующими гарантиями - задача современного законодательства.
Представляется, что в данном случае необходимо, чтобы гражданское законодательство содержало императивные нормы, регулирующие условия о цене в договоре аренды публичного имущества, а именно нормы следующего характера:
1) определяющие порядок учета и расходования арендной платы;
2) предусматривающие единую методику определения размера арендной платы в отношении однородных объектов публичной собственности;
3) регулирующие порядок установления стартовых цен арендных объектов, включая пересмотр и индексацию ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости.
Наличие указанных норм позволит:
· добиться цели заключения договора аренды публичного имущества, т.е. эффективного использования объектов публичной собственности;
· избежать злоупотреблений со стороны как арендодателя, так и арендатора;
· обеспечить условия для цивилизованного имущественного оборота.
Под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование[18].
Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором.
В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34, из содержания которой явствует, что договор аренды представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, направленных на передачу индивидуально-определенных вещей в пользование[19]. Договору аренды свойственны следующие характерные черты, которые и позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров:
· направленность договора на передачу имущества во владение и пользование без перехода права собственности;
· выделение отдельных видов договора аренды в современном российском законодательстве произведено не на основе единого классификационного признака, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.
К числу существенных условий договора аренды, недостижение сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся:
· предмет договора;
· срок.
Согласно общим положениям об аренде, в случае когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). Только для договоров аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы признается условием, невключение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст. 654 ГК РФ);
- цена - сумма арендной платы[20].
Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Так, между МУП "Городской центр градостроительства и землеустройства" и АО был заключен договор аренды доли земельного участка (без выдела в натуре) сроком на 49 лет. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, отказал в регистрации договора аренды доли земельного участка, указав на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Отказ в государственной регистрации был обжалован в арбитражный суд. Арбитражный суд Тульской области отказал истцам в удовлетворении иска к регистрирующему органу. При этом суд исходил из того, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, поскольку объект аренды не выделен в натуре, а план земельного участка сторонами не согласован. Суд счел, что сторонами не определен объект аренды[21].
ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента. В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).