Запись об аренде подлежит погашению в случае выкупа арендованного имущества. Погашение записи об аренде производится после того, как произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В этом случае обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.
Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон. Какие именно, указано в договоре, кроме того, закон предписывает исполнять обязанности надлежащим образом и оговаривает ответственность за невыполнение договора.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п. – либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Как следует из закона, обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Но, к сожалению, на практике стороны сделки не всегда спешат следовать букве закона. Покупатель может задерживать плату за квартиру, продавец не успевает в определенный срок передать квартиру покупателю, арендатор забывает в срок заплатить арендную плату, и такие случаи можно перечислять бесконечно долго. Если стороны не исполняют взятые на себя обязательства должным образом, то они несут предусмотренную законом или договором ответственность.
Важно определиться с основанием для ответственности. Когда стороны несут ответственность по договору? В соответствии с ГК РФ, лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины должна доказывать сторона, которая нарушила обязательства. Но лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения своих обязательств.
Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковыми признаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, другими словами форс-мажорные обстоятельства. Но стороны в договоре могут предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя.
Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также размер ответственности может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению.
Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.
Убыткам – нет!
Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязанность должника возместить убытки, которые понес кредитор из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств (ст. 393 ГК РФ). В этой ситуации важно определиться, что такое убытки.
Представим следующую ситуацию. Заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год. Когда срок договора аренды подошел к концу, арендатор не успел в срок, определенный договором, передать занимаемое помещение арендодателю (не вывез из помещения мебель, технику и т. д.), более того, при обустройстве помещения повредил несущую стену. А арендодатель нашел нового арендатора, с которым намеревался заключить новый договор аренды, но по вине прежнего арендатора не может предоставить помещение в аренду. Таким образом, заключение нового договора откладывается на неопределенный срок, по крайней мере до того момента, пока прежний арендатор не освободит помещение. Налицо причиненные арендодателю убытки.
Но и убытки могут быть различными: либо реальными, либо так называемая упущенная выгода. В соответствии со ст. 15 ГК РФ, под реальными убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества (повреждение несущей стены). Упущенная выгода – неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (незаключенный новый договор аренды). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Часто камнем преткновения становится определение размера убытков. По общему правилу, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было исполнено добровольно, то стоимость убытков определяется на день предъявления иска о возмещении убытков.
Вообще, неустойка считается одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Но ее можно также рассматривать и как меру ответственности. В соответствии с ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Если в договоре предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, то убытки обычно возмещаются только в части, непокрытой неустойкой. Но договором могут быть также предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. А возмещение убытков и уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника от исполнения обязательств в натуре. Но опять же, если иное не предусмотрено законом или договором.
Это наиболее часто встречающееся нарушение обязательств. Например, арендатор периодически задерживает арендную плату, при рассрочке платежа покупатель нарушает график оплаты и т. д[31]. Для того чтобы наступила ответственность, необходимо наличие полного состава правонарушения. Во-первых, необходимо неправомерное неисполнение денежного обязательства (уклонение от возврата, просрочка в уплате и т. д.). Во-вторых, требуется, чтобы должник пользовался чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания. В качестве пользования следует рассматривать просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги.
Мерой ответственности является уплата процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора (если кредитор юридическое лицо – в месте его нахождения) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Этот размер применяется, если иной размер не установлен договором или законом, то есть стороны вправе определить в договоре и другую ставку.
Но если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием деньгами, превышают сумму процентов, то он вправе требовать возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
Существует единственная возможность избежать ответственности за нарушение денежного обязательства. Это – просрочка кредитора. Что это такое? Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. В этом случае должник не обязан платить проценты. Так, например, арендодатель сменил расчетный счет, не предупредив об этом арендатора, а последний внес деньги на старый расчетный счет. В этом случае просрочка платежа произошла по вине арендодателя и арендатор не несет ответственности за несвоевременную оплату.
Кроме того, просрочка кредитора дает право должнику на возмещение вызванных просрочкой убытков, если только кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечает.
…то их могут исполнить другие лица. Например, гражданин заключил договор с организацией на ремонт ванной (замена протекающих кранов, устранение протечек и т. д.), но данная организация в предусмотренный срок не выполнила свои обязательства, тогда гражданин вправе привлечь других лиц к ремонту, а все расходы отнести на счет первоначальной организации. Такое право предоставлено статьей 397 ГК РФ, где сказано, что при неисполнении должником обязательства выполнить определенную работу или оказать услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.