1.2 Понятие и признаки жилого помещения, как объекта права собственности
Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства (ч. 2. ст. 15 ЖК РФ). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством в соответствии с Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К жилым помещениям относятся жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.
Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат (ст. 673 ГК РФ).
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 Жилищного кодекса). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
Итак, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: быть изолированным; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ в постановлении от 4 сентября 2003 г. № 552. Это же постановление утверждает Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Правительство устанавливает и правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2. Ст. 39 ЖК РФ).
В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом сразу двух отраслей права – гражданского и жилищного. Многие отношения, возникающие у участников гражданского оборота, касаются жилых помещений. Эти отношения в той или иной степени будут подчиняться нормам как гражданского, так и жилищного права.
Пользование жилым помещением не должно нарушать права и законные интересы проживающих в нем граждан и соседей, противоречить требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, должно соответствовать правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о том, что необходимо устранить нарушения, а если они приводят к разрушению помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения и выплате собственнику вырученных от продажи средств, кроме расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Исходя из содержания ст. 130 ГК РФ, к недвижимости отнесены три группы объектов:
1. Земельные участки, участки недр все, что прочно связано с землей, т.е объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
2. Объекты, не составляющие единое целое с землей (земельным участком), иным образом не имеющие прочной связи с землей, подлежавшие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
3. Иное имущество, отнесенное законом к недвижимости.
Жилые помещения не отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости, перечисленным в ст. 130 ГК РФ. Однако в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. В п. 1 ст. 549 ГК РФ значится, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Исходя из изложенного законодателем в п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что объектом в договоре купли продажи является квартира и также имеется ссылка на ст. 130 ГК РФ, которая в свою очередь не предусматривает как самостоятельный объект недвижимости – квартиру (жилое помещение).
Интересным также представляется, что в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Следует обратить внимание на п. 1 ст. 5 Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" который к объектам недвижимости относит предприятия, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2009 г. 85%, чему способствовала приватизация существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства.
Действительно, в последние годы в связи с введением в действие законодательства о приватизации жилья возникла необходимость легализации жилого помещения в качестве самостоятельного объекта права собственности. Главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, является - прочная связь с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Но по данному поводу существуют разногласия.
Так Н.А. Сыроедов, считает применение законодателем для разграничения движимого и недвижимого имущества указанных свойств не совсем удачно. Многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению.
В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок. В дореволюционной России эта проблема решалась следующим образом. "При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. Возможны два случая:
а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки;