Во-вторых, необходимо внести изменения и дополнения в пункт 1 статьи 130 ГК РФ, изложив его в следующей (новой) редакции:
"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".
В настоящее время большая часть жилого фонда на территории Российской Федерации находится в собственности граждан. Необходимо закрепление в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости и определенных требований к жилому помещению. Также разграничение понятий "право на жилище" и "право собственности на жилое помещение".
2. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
2.1 Права и обязанности собственника жилого помещения
Конституция Российской Федерации (статья 35) провозглашает: "Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами".
Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на имущество.
Под распоряжением подразумевается одно из правомочий собственника имущества, позволяющее совершать со своим имуществом распорядительные сделки, такие как купля-продажа, мена, дарение и другие, ведущие к его отчуждению, либо сделки, передающие имущество во временное владение и пользование другому лицу, такие как сдача в аренду, в залог и другие.
Одним из основных правомочий собственника является пользование, оно заключается в праве потребления имущества в зависимости от его назначения. Границы права пользования определяются, как правило, законом.
В частности, Жилищный кодекс, как и Гражданский кодекс Российской Федерации, определил права собственника жилого помещения, как владение, пользование, распоряжение принадлежащим ему жилым помещением, однако ограничил их в связи с назначением жилых помещений и пределами его использования.
Назначение жилых помещений раскрывается в статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации:
- жилое помещение предназначено для проживания граждан;
- допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме размещения в нем промышленного производства) проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Границы права пользования жилым помещением Жилищный кодекс Российской Федерации также определил, утвердив, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
Помимо ограничений, связанных с назначением и пределами использования жилого помещения, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации для собственника жилого помещения, могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами государственной власти определенные ограничения и в части распоряжения жилым помещением. Так, если жилое помещение является совместно нажитым имуществом в браке, а свидетельство о праве собственности на такое помещение на имя одного из супругов, то отчуждение такого имущества возможно только при согласии второго супруга при отсутствии брачного договора между ними.
Собственник жилого помещения вправе им распоряжаться, то есть совершать распорядительные сделки. Одни из таких сделок влекут за собой передачу жилого помещения во временное владение и пользование другим лицам.
Жилищным кодексом Российской Федерации определены основания, по которым собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданам и юридическим лицам.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и пунктом вторым статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, ином законном основании с учетом требований, установленных Гражданским законодательством, Жилищным кодексом Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.
Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
При этом юридическое лицо, являющееся арендатором, может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Гражданам жилое помещение может быть предоставлено на основании:
1) договора найма (имеется в виду коммерческий наем, поскольку наймодателем является частный собственник жилого помещения).
По договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
В таком договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане, не указанные в договоре найма в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за определенную плату, то есть заключить договор поднайма жилого помещения. Поднаниматель не обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением, таким образом, ответственность за его действия перед основным наймодателем несет наниматель. Срок договора поднайма не может превышать срока основного договора найма жилого помещения.
Кроме того, наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе вселить временных жильцов, иными словами, разрешить временным жильцам (пользователям) безвозмездно проживать в занимаемом жилом помещении на срок не более шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником жилого помещения (наймодателем) несет наниматель. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, только если нарушена норма общей площади жилого помещения на одного человека.
Наниматель, поднаниматель, временные жильцы обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги (если иное не предусмотрено договором), осуществлять текущий ремонт жилого помещения (если иное не установлено договором), своевременно вносить плату за жилое помещение (за исключением временных жильцов) и не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Договор найма может заключаться максимум на пять лет. При этом смена собственника на занимаемое жилое помещение по договору найма не влечет расторжения договора или изменения договора найма такого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.