Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
До разграничения государственной собственности на землю проведение государственной регистрации права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2010 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
В судебно-арбитражной практике сформулированы определенные правила в отношении тех договоров аренды зданий и сооружений, которые не подлежат государственной регистрации. К числу таких договоров относятся:
· заключенные на неопределенный срок;
· заключенные на срок менее одного года, если их сила распространена на предшествующие отношения сторон, которые в совокупности превысили один год;
· заключенные на срок менее одного года и продленные на неопределенный срок;
· заключенные на срок менее одного года и продленные на тот же срок;
· заключенные со сроком действия до наступления определенного события (такое условие не может квалифицироваться как условие о сроке).
2.3 Арендная плата по договору аренды недвижимости
Прежде всего, нужно сказать, что арендная плата необязательно выплачивается денежными суммами. Гражданский кодекс содержит широкий перечень видов арендной платы, любой из которых может быть выбран сторонами. Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ установлены следующие виды арендной платы:
· конкретная денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
· установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
· предоставление арендатором определенных услуг;
· передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
· возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Но независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость.
Разумеется, денежное выражение арендной платы может быть указано не только в рублях, но и в иностранной валюте или иных условных единицах. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата обязательств производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (если иной курс не будет установлен договором аренды).
В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке. Приведем пример судебного рассмотрения такого спора.
Пример 1.
ЗАО "Продмаркет" заключило договор аренды с ООО "Вереск". По договору арендодатель ЗАО "Продмаркет" сдал арендатору ООО "Вереск" помещение площадью 30 кв. метров. Арендная плата была определена в размере 300 долл. США в месяц. Через некоторое время после заключения договора арендодатель потребовал увеличения арендной платы до 450 долл. США. Арендатор с предъявленными требованиями согласился, и между сторонами было подписано соответствующее соглашение. Однако через два месяца после подписания соглашения арендодатель вновь поставил условие об увеличении арендной платы, указав, что в противном случае будет добиваться расторжения договора. Арендатор изменять размер платы отказался, спор был вынесен на рассмотрение арбитражного суда. Суд признал действия арендатора правомерными, сославшись на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Также суд указал, что заключенный между сторонами договор аренды не предусматривает возможности многократного изменения арендной платы по требованию арендодателя.
Необходимо отметить, что при изменении арендной платы может ставиться вопрос не только о ее увеличении, но и о существенном уменьшении. Например, арендатор в определенных ситуациях имеет право требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором. Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу независящих от него обстоятельств условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Это вполне возможно в случаях, когда размер арендной платы не соответствует тем целям, которые намеревался достичь арендатор при использовании помещения. Приведем следующий пример.
Пример 2.
ООО "Гамма" арендовало у Комитета по управлению городским имуществом помещение под авторемонтные мастерские. Через месяц после заключения договора аренды в результате ремонта подземных коммуникаций был полностью закрыт автомобильный проезд к зданию, где расположено данное помещение. Ремонтные работы продолжались два месяца. Из-за сложившейся ситуации арендатор длительное время не мог использовать снятое помещение для оказания авторемонтных услуг. Арендатор обратился к арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы на 50 процентов за период ремонтных работ. Арендодатель же, сославшись на то, что уменьшение размера арендной платы в таких случаях ведомственными документами не предусмотрено, в просьбе отказал. Получив отказ, арендатор обратился в арбитражный суд. Суд вынес решение в пользу арендатора и обязал арендодателя снизить арендную плату за время ремонтных работ на 50 процентов. В обоснование своего решения суд сослался на пункт 4 статьи 614 ГК РФ. Поскольку договором аренды было предусмотрено наличие подъездных путей к зданию и ООО "Гамма", заключая данный договор, намеревалось использовать их в своей деятельности, отказ арендодателя в уменьшении арендной платы неправомерен.
Условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Также, как и при купле-продаже недвижимости, при заключении договора аренды здания или сооружения, в котором отсутствует условие о цене (размере арендной платы), не могут быть применены правила определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что условие о размере арендной платы должно быть определено в денежной сумме и указано в том же документе, которым оформляется заключение договора аренды здания или сооружения, а также подписано обеими сторонами. В том случае, если стороны предполагают, что оплата по договору будет носить характер натуральной оплаты, размер арендной платы должен быть определен в конкретной величине.
В п. 2 ст. 654 ГК РФ сформулировано общее правило, согласно которому в установленную в договоре аренды здания или сооружения плату за пользование зданием или сооружением включается плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью земельного участка. Однако эта норма носит диспозитивный характер. Стороны при заключении договора могут установить иное. Равным образом иное может быть установлено и законом. В этом случае за пользование земельном участком, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, будет взиматься дополнительная плата, на условиях, оговоренных договором, заключенным сторонами, или законом.
Гражданское законодательство допускает, чтобы стороны при заключении договора предусмотрели не абсолютную величину арендной платы, а стоимость арендной платы за единицу арендуемой площади (ставка арендной платы). В этом случае величина арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы на размер арендуемого помещения.
Поскольку аренда недвижимого имущества предполагает, что арендодатель обязан передать арендатору имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, то неисполнение арендодателем этой обязанности, в том случае, если это исключает возможность эксплуатации объекта аренды, является основанием для отказа от уплаты арендной платы.
3. Проведение операции аренды нежилого помещения (здания, сооружения)
3.1 Алгоритм действий перед заключением договора аренды