Доля в праве на общее имущество, принадлежащая собственнику помещения в многоквартирном доме, не может находиться в гражданском обороте отдельно от жилого помещения, а следует его судьбе. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество прежнего собственника такого помещения.
Отнесение того или иного помещения к категории жилых помещений имеет существенное значение для регулирования наследственных отношений. Прежде всего по признаку последнего места постоянного проживания наследодателя определяется место открытия наследства. В данном случае при разрешении конкретных наследственных дел необходимо применять вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и принимаемых в его развитие положений законодательных актов, для того чтобы определить, является ли постоянное место пребывания наследодателя жилым помещением. При этом для определения места открытия наследства не имеет значения, являлся ли наследодатель при жизни собственником помещения, в котором постоянно проживал до смерти, или он пользовался таким помещением на иных основаниях.
Следующим важным моментом, связанным с определением жилого помещения, является то, что именно в месте постоянного проживания наследодателя сосредоточена большая часть его имущества. Реализация наследниками права фактически принять наследство как раз и заключается, как правило, в ограничении доступа других лиц в жилое помещение, принадлежавшее наследодателю, а также в совершении им ряда действий по сохранению жилого помещения (его содержанию).
Безусловно, к особенностям жилого помещения как объекта наследования относится обязательность государственной регистрации права, чему посвящен специальный раздел данной работы. Здесь следует обратить внимание лишь на то, что несоблюдение данного требования законодательства в отношении вновь возведенного объекта по существу впоследствии выводит такое имущество из состава наследственной массы.
Еще одним специфическим свойством недвижимого имущества, связанным с обязательностью государственной регистрации прав на него, является то, что благодаря отражению в специальных реестрах записей о правах на недвижимости такое имущество способно выполнять функцию обеспечения иных обязательств (в том числе кредитных) без необходимости его физической передачи кредиторам. Определенные неудобства, связанные с государственной регистрацией, вполне могли бы компенсироваться для гражданского оборота указанным эффектом. Однако реализация на практике такого механизма представляется весьма затруднительной. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по своему предмету выходит за рамки частноправовых институтов и по большей части содержит в себе нормы публичного права (о системе органов, осуществляющих государственную регистрацию, о процедурах, назначениях, порядке документооборота и т.д.
Жилое помещение может находиться в собственности одного лица или нескольких лиц. Гражданское законодательство (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации) не содержит ограничений по количеству собственников одного объекта недвижимости. При этом общая собственность на имущество может возникнуть как по воле собственника имущества (например, в результате совершения сделки), так и помимо его воли (например, при наследовании жилого помещения несколькими наследниками). В первом случае возможны такие действия со стороны собственника или собственников помещений, в результате которых возникают "карликовые" доли в праве собственности, например 1/10, 1/50, 1/100 и т.д.
Такое предложение по совершенствованию законодательства представляется не вполне обоснованным по следующим причинам.
Во-первых, предлагается введение ограничения в отношении действий собственников и нераспространение его на случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственников. То есть, таким образом, авторы предложения допускают существование "карликовых" долей в принципе, но при этом разделяют их на виды по признаку способа возникновения. Однако существование "карликовых" долей, возникших, к примеру, при наследовании по закону одного жилого помещения несколькими наследниками, допускается авторами предложения, хотя такие доли могут также не соответствовать так называемому принципу жизнеспособности доли.
Во-вторых, сам указанный принцип представляется надуманным. Речь может идти о жизнеспособности вещи, а доля, как известно, к таковым не относится. Перефразируя К.П. Победоносцева, можно сказать, что жизнеспособность юридическую следует отличать от жизнеспособности экономической или физической: эти свойства не всегда совпадают.
Что касается регулирования отношений по поводу общей собственности, возникающей в результате наследования, законодательство содержит нормы, позволяющие таким образом регулировать отношения по поводу недвижимого имущества, чтобы обеспечить возможность собственникам реализовать свои права. Так, существуют и широко применяются нормы о соглашении между наследниками об изменении долей в наследстве. В соответствии со ст. 1165 Гражданского кодекса Российской Федерации наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. При этом соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, как и соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками и после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
В случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до момента заключения ими соглашения о разделе наследства, она производится на основании соглашения о разделе наследства. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками согласно заключенному ими соглашению, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.
2.3 Переход права собственности на жилое помещение в порядке наследования
В развитие положения ст. 35 Конституции Российской Федерации о гарантированном праве наследования Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Правовое регулирование перехода права собственности на жилое помещение в порядке наследования осуществляется в соответствии с частью третьей Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством. По общему правилу, установленному законом, наследство открывается после смерти гражданина. Днем открытия наследства и соответственно днем начала исчисления срока на принятие наследства наследниками считается день смерти наследодателя, факт которой документально подтверждается свидетельством о смерти, выданным органами записей актов гражданского состояния. Помимо действительной смерти наследодателя, подтвержденной в установленном порядке, аналогичные последствия имеет и объявление судом гражданина умершим (ст. 45 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Особое значение при регулировании наследственных отношений имеет жилое помещение, в котором проживал наследодатель, не только как объект, входящий в состав наследства (в случае, если оно принадлежало наследодателю на праве собственности), но и как место жительства наследодателя, по которому и определяется место открытия наследства. Во втором случае основание права пользования таким помещением значения не имеет. Согласно ст. 1115 Гражданского кодекса Российской Федерации местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, т.е. жилое помещение, которое наследодатель фактически использовал для проживания и на пользование которым имел соответствующее право.
Следует учитывать, что в данном случае для признания последнего места жительства наследодателя местом открытия наследства не требуется наличия у наследодателя права собственности на жилое помещение, в котором он постоянно проживал до своей смерти. В том случае, если наследодатель права собственности на такое помещение не имел, именно по его местонахождению должно определяться место открытия наследства. При этом само жилое помещение в состав наследства входить не должно.
Если же последнее место жительства установить невозможно или оно находится за пределами Российской Федерации, а при этом наследодатель обладает имуществом на территории Российской Федерации, местом открытия наследства признается место нахождения такого имущества. При нахождении имущества в разных местах местом открытия наследства является место нахождения недвижимого имущества или наиболее ценной его части, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или наиболее ценной его части.