3. Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения.
Начиная с 31 мая 2001 г. приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма (как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.
Существенно то, что незаселенные государственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным Законом путем безвозмездной передачи.
4. Волеизъявление на приватизацию или отказ от участия в ней. Жилищные права третьих лиц.
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья). По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации). В связи с этим передача жилого помещения в собственность одного нанимателя без оформления отказа лиц, сохраняющих право на это жилое помещение, от права на получение доли в собственность на него не может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства.
Так решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, П. отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора о передаче М. в собственность квартиры по тем основаниям, что на момент приватизации квартиры истец, зарегистрированный в этой квартире, фактически в ней не проживал.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила вынесенные по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. №. 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с последующими изменениями и дополнениями) и ст. 54.1 ЖК РСФСР граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных данным Законом, иными нормативными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
В силу ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
Поскольку члены семьи нанимателя жилого помещения сохраняют право на это помещение при временном в нем отсутствии, за ними, в том числе и за бывшим членом семьи, сохраняются все права, вытекающие из договора найма жилого помещения, включая право на участие в его приватизации[72].
Согласно п. 4 ст. 71 СК ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением. Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука»[73] положения ст. 60 ЖК, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, были признаны утратившими силу.
Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 25.10.1996)[74] указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».
Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные по различным основаниям в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.
С учетом вышеизложенного, для проверки соблюдения жилищного законодательства, защиты прав несовершеннолетних регистрирующие органы имеют право истребовать документы о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до этого с регистрационного учета. Если в договоре безвозмездной передачи не участвуют граждане, выписанные ранее по месту работы, учебы, прохождения службы, лечения, воспитания, отбывания уголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещения другими лицами, то возможен отказ в государственной регистрации прав на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
5. Бесплатность.
Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Возмездное приобретение незаселенного государственного или муниципального жилья физическими и юридическими лицами заслуживает отдельного рассмотрения.
6. Однократность.
Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижению совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение тоже только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации жилья четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.
Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в данном помещении и участвовать в его приватизации.
В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации жилья передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:
- органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;
- государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
- государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.
Если передача осуществляется предприятием, согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Статьей 217 ГК установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности, из этого следует, что п. 2 ст. 295 ГК неприменим. Глава 19 ГК ограничивает согласием собственника распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной недвижимостью, которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении предприятий, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной передачи необходима воля только одной стороны - нанимателей, выразивших желание участвовать в приватизации. Передающая жилье сторона - предприятие или учреждение только обязаны принять решение в 2-месячный срок (ст.ст. 6, 7 Закона о приватизации жилья), не испрашивая согласия собственника.