Такое правило предусмотрено в следующих случаях:
- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, когда залогодатель — государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога требуется разрешение местных органов Минимущества;
- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;
- залогодатель отсутствует, и не представляется возможным установить место его нахождения.
Закон «Об ипотеке» решил этот вопрос несколько по-иному. Так, в соответствии с п. 2 ст. 55, внесудебное обращение взыскания также не допускается, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо как имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его владельцев не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В Законе «Об ипотеке» {ст. 60) говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, который эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, ипотека является одной из самых распространенных и требующих более детального правового регулирования, сделок с недвижимым имуществом, не связанных с переходом права собственности.
Заключение
По итогам дипломного исследования можно сделать следующие выводы.
1. Основной особенностью сделок с недвижимым имуществом является особый объект таких сделок – недвижимое имущество.
2. Понятие недвижимого имущества, закрепленное ст. 130 ГК РФ является несовершенным, а именно:
- упоминание в ст.130 ГК РФ о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняет определение недвижимости, а потому эти термины следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.
- «несоразмерность ущерба при перемещении» как признак недвижимой вещи в современных условиях не является однозначным. Потому целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов.
Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».
3. Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования
Граждане и юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со своей право- и дееспособностью.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов
4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164).
В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП.
5. Одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом, влекущей переход права собственности является сделка по приватизации.
Сделку по приватизации характеризуют следующие признаки:
- переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;
- отчуждение имущества собственником (или по его решению);
- особый порядок, установленный законодательством о приватизации.
Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[83].
6. Ипотека - это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество.
Ипотека является одной из самых распространенных и требующих более детального правового регулирования, сделок с недвижимым имуществом, не связанных с переходом права собственности.
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. 1993. 25 декабря. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г.// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г № 190-ФЗ. // Российская газета. 2004. 30 декабря. № 290 (3667).
5. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января. № 1.
6. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147
7. Водный кодекс РФ от 12 апреля 2006 г. // РГ. 2006. 8 июня. № 121.
8. Лесной кодекс РФ от 22 декабря 2006 г. // РГ. 2006. 29 декабря. № 244.
9. Федеральный закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 141.
10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30.
11. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О гос. кадастре недвижимости".
12. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
13. Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-I. // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. № 23. Ст.1239.
14. Основы законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 10. Ст. 357.
15. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» // Российская газета. 2005. 26 июля. № 161 (3830).
16. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // РГ. 2007. 01 августа.
17. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1998, № 8, ст. 963; 1999, 52, ст. 6416; 2002, № 41, ст. 3983.
Специальная научная и учебная литература
18. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус. 2007. № 6. С. 3.
19. Аксюк И.В. Добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности на недвижимость // Журнал российского права. 2007. № 3.
20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2010. С. 522.
21. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 17-18.
22. Гальцева О.Д. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ипотечное жилищное кредитование // Юрист Поволжья. 2004. №7-8. С. 51-52.
23. Гражданское право: Учебник / Под ред. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Сергеев А. П., Толстой Ю. К., Егоров Н. Д. (док.юр.наук, Проф)- М.: 2009.
24. Гражданское право: Учебник. Т. 1. 7-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2009.