Глава 2. Государственная регистрация как завершающий этап совершения сделок с недвижимостью
2.1 Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечал Д.И. Мейер. По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие»[30].
Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в его современном правовом смысле для России является новым. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как вытекает из ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подразумевает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Исторически наша публичная власть впервые взяла на себя указанную обязанность, хотя в экономически развитых странах данный правовой институт существует давно.
В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было уверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость, да и сама информация была малодоступна. Часто земля была обременена скрытыми ограничениями, превращавшими рынок земли в азартную игру. Выяснить наличие всех имеющихся прав, обременений или ограничений, в том числе и скрытых ипотек, не всегда представлялось возможным. Это и вызвало радикальные реформы в области правоотношений, связанных с недвижимостью.
Уже в конце ХVIII в. были введены ипотечные записки (книги). Содержавшиеся в них сведения давали возможность любому заинтересованному лицу получить информацию о наличии ипотеки на земельном участке. Ведение ипотечных записок было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимость в ипотечных записках (книгах) давало приоритет на удовлетворение из этой недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись.
Успешное развитие этой системы в Европе привело к необходимости указывать в них не только такое важное обременение прав на землю, как ипотека, но и другие вещные права на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на землю из-за наличия не известного ему ранее другого собственника. В результате в XIX в. в Европе ипотечные записки превратились в поземельные книги. Последние давали точную официальную картину всей правовой информации о земле. Например, в Германии в отношении института поземельных книг в 1897 г. был издан особый имперский закон. Внесение изменений в поземельную книгу допускалось только на основании соответствующих правовых актов, а полученный текст приобретал юридическую силу для любых третьих лиц. Все исправления считались юридически значимыми до тех пор, пока не появятся новые, вносимые в соответствии с весьма сложной процедурой. И.А. Покровский в своей книге «Основные проблемы гражданского права» указывал на два основных принципа ведения поземельных книг в Западной Европе: принцип публичности (внесения) и принцип достоверности[31]. Согласно принципу публичности, полагал И.А. Покровский, любые вещные права на землю являются законными для общества, если они записаны в поземельной книге. Другой выдающийся ученый, Г.Ф. Шершеневич, назвал введение поземельных книг «началом законности»[32].
Существовавшее в конце XIX в. в России «укрепление прав» на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который предполагал, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры. Эти реестры старших нотариусов можно считать неким подобием поземельных книг, принятых в Европе, но подобием довольно слабым и относительным[33].
«Укрепление вещных прав» на недвижимость крепостным порядком в России регулировалось согласно Положению о нотариальной части от 14 апреля 1866 г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда и в уездах при окружных судах. Нотариусы состояли на государственной службе, но содержались за счет не казны, а того вознаграждения, которое получали за предоставляемые услуги. При окружном суде состояли один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел.
Ведение реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции России порядке по объекту недвижимости. Лист реестра крепостных дел соответствовал отдельному объекту недвижимости и состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, ограничениях прав собственности, залоге и других обременениях.
Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу (город, уезд) в пределах соответствующего судебного округа. Все сделки, касающиеся права собственности на землю, оформлялись младшими нотариусами. Далее оформленные ими акты утверждали старшие нотариусы. Сделки с землей могли быть совершены в любом месте, но утверждались только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Для этого старшему нотариусу в течение года представляли выписку из книги актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с землей. Старшему нотариусу необходимо было удостовериться в том, что представленная выписка является подлинной, соответствует действующему законодательству, а продавец действительно является собственником отчуждаемой земли. После оплаты соответствующей пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку из книги актов, делал запись в свою крепостную книгу и соответствующую отметку в реестре крепостных дел. О произведенной операции по «укреплению прав» старший нотариус сообщал в местные органы власти (в земскую или городскую управу) и в столицу для опубликования в установленном порядке. На руки сторонам выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли. Выписка служила удостоверением права покупателя на землю.
Однако описанную крепостную систему нельзя считать прямым аналогом поземельных книг, принятых в Европе. Во-первых, внесение старшим нотариусом в крепостную книгу записи о произведенном «укреплении вещного права» в силу материального права не являлось должным юридическим фактом, так как при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах вещное право приобретал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу. Во-вторых, отсутствовала надлежащая гласность. О произведенном укреплении права, о конкретных правах на землю любые третьи лица могли получить информацию (кроме публикации в «Сенатских Ведомостях») только из крепостных книг, для чего требовалось согласие собственника. Кроме того, крепостное «укрепление вещных прав» не способствовало полному охвату всех происходящих сделок с землей ввиду чрезмерной сложности самой бюрократической процедуры и ее длительности[34].
Ученые-цивилисты России осознавали недостатки существовавшего крепостного порядка «укрепления прав» на недвижимость и признавали необходимость перехода к более совершенной системе, подобной европейской с ее поземельными книгами. По словам И.А. Покровского, «наше русское право и в этом отношении (регистрации вещных прав. – прим автора) стоит далеко позади»[35]. Г.Ф. Шершеневич указывал, что крепостной порядок «укрепления прав» собственности на приобретаемую недвижимость «не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняя выяснения в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке»[36].
Основными недостатками действовавшего порядка «укрепления прав» являлись:
- отсутствие единой законодательной системы;
- значительное количество противоречащих друг другу норм;
- недостаточная гласность в сфере установления земельных прав;
- неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость;
- излишняя сложность и дороговизна процедуры «укрепления прав»[37].
Движущим моментом развития системы поземельных книг в Европе явилась потребность общества иметь гласное и документальное подтверждение всех обременений на землю, так как оно позволило бы развивать ипотечную систему кредитования, являвшуюся стимулятором зарождающихся капиталистических отношений. Так, А.В. Гантовер указывал, что ипотечная система кредитования может выполнять свои функции там, где «залоговое право построено на началах гласности, специальности и бесповоротности»[38].