Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей (стр. 9 из 18)

- Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 № 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) (далее - Инструкция о регистрации ипотеки)[62];

- Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 № 70[63].

Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник регистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.

Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).

В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.

Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, регистрирующий орган должен отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора.

Прием документов на государственную регистрацию

На приеме в соответствии со ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации прав осуществляются следующие действия:

- установление личности заявителей;

- проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

- проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;

- проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

- сличение копий с подлинниками документов;

- внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

- выдача заявителям расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях:

- документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;

- документы исполнены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;

- не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;

- не представлен документ, подтверждающий внесение пошлины за государственную регистрацию;

- не представлены подлинники документов (за исключением актов органов государственной власти или местного самоуправления) с приложением копий.

При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию по образцу, установленному Методическими рекомендациями Минюста от 01.07.2002.

В расписку включаются дата представления и время (с точностью до минуты) и перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества листов в каждом документе, а также книги учета входящих документов и порядкового номера записи о принятом заявлении. Копия расписки приобщается к принятым документам. Возвращенные на приеме подлинники документов (в частности, уставные документы и свидетельства о регистрации юридических лиц, доверенности, свидетельства о браке) в расписку не включаются.

По окончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта (абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав).

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав, в правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:

а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения и другие характеристики недвижимости;

б) полное наименование правообладателя для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства для граждан;

в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.).

Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.

Поясним порядок представления некоторых документов.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий.

Согласно п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Минюста России от 15.03.2000 № 91[64], не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество. Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должны быть возвращены нотариусом отчуждателю недвижимости (продавцу и пр.). При этом на них делается отметка о совершении соответствующего нотариального действия, скрепленная подписью нотариуса с приложением печати. Также возвращаются нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок органов паспортно-визовой службы о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, и пр.

Подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права представляются в регистрирующий орган при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако эти документы не изымаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу. Регистратор может сделать на них отметку о прекращении права продавца.

Согласно п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи подлинник платежного документа об оплате государственной регистрации также должен быть возвращен заявителю с отметкой: «Погашено». Копия остается в регистрационной службе. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле регистрационной службы, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.