Отличительной особенностью договора продажи недвижимости является то, что недвижимое имущество в силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 ст.523 ГК).
Размер передаваемого покупателю недвижимого имущества земельного участка определяется с учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество. В части первой ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле применительно к такой ситуации указывается только на определение размера передаваемого участка, необходимого для использования зданий и сооружений.
Согласно части второй ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.
Продавец недвижимого имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно расположено, как на основании права собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве пользования).
В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого имущества право собственности либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (часть первая п.2 ст.523 ГК). Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю в соответствии с частью второй пункта 2 ст.523 ГК переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. [14, c.68]
В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок в пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться предоставленным ему земельным участком. Так, согласно ст.88 Кодекса Республики Беларусь о земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.
Применительно к распоряжению земельным участком в связи с продажей расположенного на нем недвижимого имущества законодательство делает исключение из названного правила и устанавливает следующие условия распоряжения таким земельным участком:
1) продажа недвижимости и, соответственно, передача права пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором (часть первая п.3 ст.523 ГК);
2) покупатель недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть вторая п.3 ст.523 ГК). Несмотря на то что последнее условие устанавливается в Гражданском кодексе императивной нормой, Кодекс Республики Беларусь о земле предусматривает исключение из него. Согласно части третьей ст.55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетом приведенной выше нормы ст.88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такого земельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительный орган.
Связь недвижимого имущества с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования земельным участком, но и невозможность отчуждения земельного участка, на котором находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества. Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (часть 1 ст.524 ГК).
Приведенная норма части первой ст.524 ГК исходит из того, что размер остающейся в пользовании продавца части земельного участка и условия пользования этой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли-продажи земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих условий, данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в части второй ст.524 ГК:". продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением".
Представляется, что в последнем случае речь должна идти о сохранении за продавцом права пользования земельным участком площади, минимально необходимой в соответствии с земельным законодательством для использования расположенного на нем недвижимого имущества.
Так же отличительной особенностью договора продажи недвижимости являются особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст.275 ГК); арендаторы (ст.582 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1054 ГК).
Объектами купли-продажи могут быть: незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита. [14, c.79]
Не подлежат продаже:
- жилые помещения в общежитиях;
- служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);
- жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);
- квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;
- жилые помещения социального пользования;
- жилые помещения в специальных домах;
- жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.
Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме, установленной ст.521 ГК для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Однако, в отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст.522 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст.529 ГК государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
На куплю-продажу жилых помещений распространяется и пункт 4 ст.275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Нарушение этого условия влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий, установленных пунктом вторым статьи 168 ГК (двустороннюю реституцию). [10, c.7]
Таким образом, отличительными особенностями договора продажи недвижимости являются: недвижимое имущество не может использоваться без земельного участка, на котором находиться и отчуждение этого имущества возможно только с передачей права пользования участком. И с другой стороны: невозможность отчуждения земельного участка, на котором находиться недвижимое имущество, без ограничений покупателя в пользовании участком в пользу владельца недвижимого имущества, расположенного на этом участке; договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан.