Так, не подлежат государственной регистрации сделки и права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).
Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).
В ряде случаев гражданское законодательство предусматривает раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании недвижимости должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору.
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации.
Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Статья 20 Закона о регистрации называет основания для отказа в государственной регистрации права, которые имеют непосредственное значение и для отказа в государственной регистрации сделки. В государственной регистрации может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о регистрации (если земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность).
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде, в арбитражном суде.
Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.
Суд может признать сделку действительной, несмотря на несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:
1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку (очевидно, и другая сторона может полностью или частично исполнить сделку);
2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки; обычно это происходит в результате бездействия, хотя не исключены и активные действия;
3) заявлено требование стороны, исполнившей сделку, о признании ее действительной.
Важно отметить, что даже при наличии названных трех условий суд может (но не обязан) признать сделку действительной.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В то же время в п. 1 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность.
Подводя краткий итог, отметим следующее: действительность сделки определяется через следующую систему условий: законность содержания; способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки. Что касается формы сделки, то выделяют устную и простую письменную форму, так же закон предусматривает нотариальную форму и заключение сделки по средствам государственной регистрации.
3. Недействительные сделки
Недействительной признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером действий лица.
Статья 166 ГК воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.
В качестве критериев, по которым проводится различие между оспоримыми и ничтожными сделками, в ст. 166 названы:
а) порядок признания соответствующей сделки недействительной п. 1 ст. 166);
б) круг лиц, которые могут заявлять о недействительности сделки (п. 2 ст. 166). Оба названных критерия носят формальный характер и свидетельствуют о том, что, в сущности, любая недействительная сделка по воле законодателя может быть отнесена либо к оспоримым, либо к ничтожным сделкам.
Оспоримой считается такая недействительная сделка, которая может быть признана таковой судом. Иными словами, оспоримая сделка порождает те правовые последствия, на которые она была направлена, но они могут быть аннулированы в случае, если суд признает сделку недействительной. Если же обращения в суд не последует либо будет пропущен установленный законом срок для ее оспаривания, сделка считается действительной, несмотря на наличие в ней соответствующих дефектов.
Оспоримыми считаются лишь те сделки, которые признаны таковыми законом ст. 168 ГК). Однако в законе ни одна из сделок прямо не названа оспоримой (в отличие от прямого указания на ничтожность некоторых сделок - и др.). Поэтому внешними показателями оспоримости сделки служат содержащиеся в конкретных нормах закона прямые или косвенные указания на судебный порядок признания ее недействительной ("может быть признана недействительной судом", "в судебном порядке", "по иску собственника, акционера, прокурора и т. п.").
Ничтожной признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. В случаях, когда закон признает сделку ничтожной, функция суда обычно состоит только в применении к ней предусмотренных в законе последствий. Вместе с тем если в суде будет все-таки возбужден спор, предметом которого служит одно лишь признание сделки ничтожной (например, вследствие нарушения формы и до того, как сделка будет исполнена), суд все же, руководствуясь общими нормами гражданского или соответственно арбитражного процесса, должен принять исковое заявление й вынести решение по существу заявленного требования.
Есть и еще некоторые различия между указанными видами недействительных сделок. Одно из них состоит в том, что ничтожная сделка недействительна с самого начала ее совершения, в то время как оспоримая в зависимости от решения суда признается недействительной с момента ее заключения либо вынесения решения суда. Различие состоит и в том, что спор о ничтожности сделки и ее последствиях может возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается недействительной только по заявлению заинтересованного лица, в роли которого может выступать и тот, кто совершил сделку, и третье лицо (так, при определенных условиях оспаривать действительность сделки, совершенной арендодателем с покупателем арендованного имущества, может арендатор).
ГК (ст. 167) различает три нежелательных для сторон последствия недействительности сделок:
двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если это невозможно – в виде денежной компенсации;
односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке, в доход Российской Федерации;