Як відомо, окрім загальних вимог закону про форму договору, що встановлені для усіх видів правочинів, існують і спеціальні вимоги, передбачені саме для договорів як для багатосторонніх правочинів. Останні у свою чергу поділяються на ті, що поширюються на всі види договорів, та ті, що передбачені для окремих їх різновидів. Однією з таких спеціальних вимог закону щодо форми договору певного виду є вимога, згідно з якою договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин України. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору [18].
Окрім нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості закон вимагає реєстрації такого договору у виконавчому комітеті місцевої ради. У зв'язку з цим виникає питання, чи не тягне за собою відсутність такого роду реєстрації недійсність цієї категорії договорів, як таких, що не втілені у відповідну форму. ЦК України запроваджується обов'язкова державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та правочинів з ним, таким чином є правові підстави визнавати нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомості недійсним внаслідок відсутності реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК України недодержання форми угоди (правочину), якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.
Крім того, не треба забувати і про те, що сам факт посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомості є визнанням його з боку держави таким, що породжує відповідні права і обов'язки для сторін і є юридичне вірогідним.
Таким чином, на даний час реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості має в основному адміністративно-правовий характер, жодним чином не впливає на чинність нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомості і є скоріш обов'язком дбайливого власника, а не умовою дійсності правочину.
За ЦК України договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 659 ЦК України). Недодержання сторонами встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його неукладеність (статті 642, 659 ЦК України).
Відповідно до ч. 4 ст. 336 ЦК України право власності у набувача за договором продажу нерухомості виникає з моменту його державної реєстрації.
Отже, за ЦК України при продажу нерухомого майна перехід права власності від продавця до покупця не реєструється, оскільки момент укладення договору продажу нерухомості та перехід права власності на набувача за ним співпадають [17].
За своєю природою, як уже було вказано вище, договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним правочином. Тому, якщо сторони у договорі домовляться, що зобов'язання щодо фактичної передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані сторонами не у момент державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, а після її проведення, то кожна з заінтересованих осіб має право вимагати їх виконання. Саме в цій можливості контрагентів і підлягає консенсуальність договору купівлі-продажу нерухомості. У той же час сторони не можуть на власний розсуд визначити момент виникнення права власності за договором, оскільки це питання врегульовано імперативною нормою закону.
На нашу думку, вимога законодавця щодо обов'язкової державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості зумовлена передусім необхідністю належного захисту законних прав та інтересів учасників цивільного обігу.
Вдалою та виправданою є позиція законодавця щодо наслідків відсутності державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості. Відповідно до ЦК України правочин (договір) вважається вчиненим (укладеним) з моменту державної реєстрації. Враховуючи ту обставину, що реєстрація договору та перехід права власності до набувача співпадають за часом проведення, момент виникнення права власності у набувача співпадає з моментом вчинення правочину (укладення договору), який є правовою підставою для такого виникнення. Приурочення моменту переходу права власності на предмет договору купівлі-продажу нерухомості до моменту вчинення самого договору має ряд переваг [15].
У випадках, коли момент переходу права власності до набувача та момент вчинення правочину не співпадають, виникає ряд проблемних питань, що потребують ефективного вирішені Так, укладення договору продажу нерухомості шляхом складання єдиного письмового документа та його нотаріального посвідчення робить його обов'язковим лише для продавця та покупця (але не для третіх осіб). З моменту нотаріального посвідчення і до моменту державної реєстрації переходу права власності нерухомого майна статус покупця за договором має невизначений характер. З іншого боку, він набуває права титульного (фактичного) власника переданої його за договором нерухомості, з іншого боку, право власності на предмет договору зберігається за продавцем. У зв'язку з цим виникає ряд гострих питань, наприклад, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, але до моменту державної реєстрації переходу до нього права власності, відчужувати об'єкт нерухомості? Чи має право робити аналогічні дії продавець? Чи мають право кредитори продавця або покупця звернути стягнення на нерухоме майно у період з моменту укладення договору і до моменту реєстрації переходу прав на нерухоме майно? Невідомо також, хто у даний проміжок часу визнаватиметься належним позивачем у випадку виникнення необхідності у застосуванні речово-правових засобів порушеного права власності.
Всі ці питання не можуть виникнути, якщо момент укладення договору купівлі-продажу нерухомості співпадає з моментом переходу права власності на нерухоме майно за ним.
Функції реєстратора прав на об'єкти нерухомого майна здійснюють бюро технічної інвентаризації (БТІ). Запроваджується реєстр прав власності на нерухоме майно, держателем якого є Міністерство юстиції України. Реєстр ведеться в електронній та паперовій формах, при чому в разі виявлення невідповідності запису Реєстру прав на електронних носіях запису на паперових носіях пріоритет має запис на паперових носіях. Під реєстрацією прав власності на нерухоме майно розуміється внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі право встановлювальних документів, за рахунок коштів особи, що звернулася до БТІ. Реєстрація прав проводиться шляхом приймання і перевірки документів, поданих до реєстрації, установлення відсутності підстав для відмови в реєстрації прав, прийняття рішення про реєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації, внесення записів до реєстру прав, учинення написів на право встановлювальних документах, видачі витягів із Реєстру прав про реєстрацію прав. Рішення про реєстрацію чи відмову в реєстрації приймає реєстратор прав власності на нерухоме майно – працівник БТІ з вищою юридичною освітою [16].
Передбачається граничний шестимісячний строк, протягом якого новий власник нерухомого майна має звернутися із заявою про реєстрацію свого права власності. У разі порушення цього строку попередній власник може звернутися із заявою про скасування попереднього запису щодо права власності на нерухоме майно. Крім того, у випадку порушення строку подачі заяви, реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об'єктів.
Право на отримання витягів про зареєстровані права мають власник (власники), його спадкоємці та правонаступники юридичних осіб, уповноважені ними особи, а також органи державної влади, якщо запит зроблено у зв'язку зі здійсненням ними повноважень, визначених чинним законодавством України. Таким чином, законодавчо закріплюється принцип публічності проведення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, який полягає у можливості безперешкодного доступу до інформації, яка міститься у Реєстрах всіх зацікавлених третіх осіб [14].
Реєстратор повинен установити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості та перевірити угоди які відповідно до чинного законодавства України не були нотаріально посвідчені.
Підставою відмови у реєстрації прав на нерухоме майно є наявність вже зареєстрованого права на нього.
Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом чи спеціальною вказівкою закону для юридичних осіб можуть бути встановлені обмеження щодо набуття та відчуження нерухомого майна (наприклад, ст. 48 Закону України «Про банки і банківську діяльність», ст. 41 Закону України «Про господарські товариства»).
За загальним правилом як продавець може виступати власник нерухомо майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником відповіді до закону або договору.
Учасниками договору купівлі-продажу нерухомості на стороні як продавці так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.
Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство – оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника. Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад) [18].